ホームインスペクションの薦め～中古住宅を売りたい時に～

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションは建物状況調査と訳されます。中古住宅の建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。

調査を実施できるのは、住宅診断士（ホームインスペクター）の専門家を認定する検定試験に合格した者だけですが、受験資格に制限はありません。

平成30年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社が中古住宅の売買を仲介する時に、中古住宅を売買する方に対してホームインスペクションの説明と、希望に応じた斡旋を行うことが義務化されました。あくまでも斡旋の義務化であって実施の義務化ではありませんが、家は大きな買い物なので住宅の品質を知りたいのは当然ですよね。トラブルなくスムーズに中古住宅を売るためには必要な調査ですが、日本ではまだまだ浸透していないのが現状です。

しかし、令和2年4月に施行された改正民法では、これまでの瑕疵担保責任に変わり契約不適合責任が制定され、中古住宅を買う側の請求できる権利が増えました。売る側がホームインスペクションを行い、住宅の現状を確認しておくことで、安心して買ってもらうことができるでしょう。

ホームインスペクションのメリット

• 妥当な価格を提示できる

  住宅の売買は大きなお金が動くので、価格が妥当かどうか見極めることは重要です。ホームインスペクションの結果が良ければ、築年数に関わらず意外に高く売れることもあります。また劣化が見つかっても、適切な修繕を行えば査定価格よりも高く売れるかもしれません。

• 安心して取引ができる

  ホームインスペクションを実施すると、中古住宅の築年数だけではわからない劣化の状況がわかります。建物の細かい部分までしっかり調べてもらい、住宅の状態を把握しておけば、売る側も買う側も安心して取引ができますね。

• スムーズに売却できる

  売却前にインスペクションを行えば、「ホームインスペクション済」物件として信頼度が高くなります。その結果、通常よりも早く買い手が見つかったり、希望の価格で売却できることもあります。

• 未然にトラブルが防げる

  ホームインスペクションを行い劣化部分や欠陥などを契約書に記載して、買う側が了承していれば、契約不適合責任を負う必要がなくなります。売却後のトラブルを防ぐために、ホームインスペクションは有効だと言えるでしょう。

ホームインスペクションのデメリット

• 調査費用と時間がかかる

  インスペクションを行うためには、調査費用がかかります。業者によって費用は異なりますが、最低でも5～12万円はかかります。また、依頼から調査報告が出るまでには2週間程度の時間もかかります。そのため、なるべく費用をかけずに早く売却したい方には向かないでしょう。

• 売却できないような状態だと診断されることがある

  インスペクションの結果、修理しなければならない場所が見つかることがあります。修理の程度によってはかなりの費用と時間がかかります。修理は強制ではありませんし売主次第になりますが、きちんと修理すれば住宅の信頼性が増して結果的に高く売れます。しかし、売却できないほど酷い状態だとわかってしまうこともあります。売却そのものを見直さなければならなくなるのは、大きなデメリットです。

• 結果によっては値引き交渉される

  インスペクションで欠陥が見つかった場合、値引き交渉される場合があります。また、修理を要求されることもあります。

ホームインスペクションの流れ

1. 問い合わせ・見積もり
   • 数社に電話またはHPから問い合わせ、料金と診断内容を確認して比較します。
     ↓
2. 申し込み
   • 業者と希望の日時を決めて申し込みます。
     ↓
3. 必要書類の準備
   • 指定された住宅の立面図、間取り図などを事前に送付します。
     ↓
4. ホームインスペクションの実施
   • 通常は依頼者立会いのもとでインスペクションを行います。診断結果と共に補修やメンテナンスのアドバイスをホームインスペクターから聞きます。
     ↓
5. 報告書の受け取り
   • ホームインスペクターから報告書が送られてきます。不明点は問い合わせましょう。
     ↓
6. 支払い
   • 問題なければ料金を支払い、完了です。

※査定を依頼し媒介契約を結んだ不動産会社から、インスペクションを行う企業を紹介してもらえることもあります。まずは信頼できる不動産会社にご相談ください。

ホームインスペクションはどこを調べるの？

ホームインスペクションの対象箇所は、目視できる箇所すべてです。検査方法は目視・計測が中心で、屋根や床下は目視のみになります。壁や床は水平・垂直の計測も行い、傾斜やゆがみの有無を確認します。水回りは排水テストも行います。必要に応じてファイバースコープやサーモグラフィーなどの検査機材を使用する詳細診断もあります。

• 建物構造の耐久性に関わる部位（基礎、床、壁、柱、梁、土台、床組み、バルコニーなど）
• 雨漏り・水漏れの可能性がある部位（屋根、外壁、屋外に面したサッシ、天井、内壁、小屋組など）
• 設備・配管（給水管、給湯管、排水管、換気ダクトなど）
• その他（門、フェンス、雨どいなどの外工）

ホームインスペクションQ&A

Q1.「どんな業者を選べばいいの？」
A1.「ホームインスペクションには費用がかかります。しかし料金の安さだけで選んでしまうとクオリティが下がる危険性があります。業者の実績やスタッフの保有資格（一級建築士や宅建資格）をチェックしましょう」

Q2.「費用はどのくらいかかる？」
A2.「基本料金・オプション料金・報告書作成料金の3種類があり、基本料金の相場は5～7万円です。オプション料金は物件によって屋根裏や床下へ入る調査をしてもらう時に発生するもので、15,000円～35,000円程度かかります。報告書作成料金は基本料金に含まれている場合が多いですが、詳細な報告書が必要な場合は別料金がかかることもあります」

Q3.「時間はどのくらいかかる？」
A3.「広さにもよりますが、インスペクション自体は2～5時間程度で行えます。しかし依頼から実施まで1週間、結果が出るまで1週間程度かかりますので、トータルで2週間かかると思っておきましょう」

Q4.「インスペクションで家が傷つくことはある？」
A4.「目視や計測で行う検査なので、足場を組むこともなく、傷がつくことは考えにくいです」

Q5.「結果が不合格だったときはどうすればいい？」
A5.「住宅に欠陥があった場合、修理すべきかを判断し、買主が了承すれば不合格であっても売却可能です。ただし、不合格の状態のまま家を売るには売却価格の見直しが必要になります。不合格で売れないわけではありません」

まとめ～安心して買ってもらうために～

改正宅地建物取引業法により、中古住宅を仲介する不動産会社から売主と買主双方に対してインスペクションの説明が義務づけられました。また、インスペクション済みの家を買う方に対しては、その結果を売買契約前の重要事項として説明しなければなりません。さらに民法改正で契約不適合責任が制定され、中古住宅を買う方の権利が増えたこともあり、今後はインスペクション済みかどうかが中古住宅の売買で重要になってきます。
スムーズに安心して買ってもらうために、また売却後のトラブルを減らすために、ホームインスペクションを取り入れてみませんか？