朝日土地建物 不動産コラム

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記事カテゴリー:不動産を買いたい

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2021-10-01 16:25:38

マイホーム購入購入と維持にかかる諸費用

マイホーム購入時の盲点!?

マイホームを購入すると、物件購入価格とは別に、税金や引越し代など様々な諸費用がかかります。これらの費用は、物件購入価格の3%~10%ほどになると言われています。

また、マイホーム購入はゴールではありません。住宅ローンの返済のスタート、そして「家」という資産管理のスタートです。それらにかかる費用を見落とすと、新生活の家計を圧迫しかねません。

今回は、マイホーム購入と維持にかかる諸費用について説明します。

マイホーム購入時にかかる諸費用

1.  仲介手数料

不動産会社の仲介によって400万円以上の不動産を取得した場合の手数料は、以下の計算式で求められます。

物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

例)2,000万円の不動産を買った場合 → 72万6千円

2,000万円 × 3% = 60万円
+ 6万円
+ 消費税10% = 6万6千円
合計 72万6千円

2. 印紙税(住宅ローン契約時、不動産譲渡契約時)

不動産の譲渡に関する契約で、納税のために契約書に貼る印紙税です。ローン契約書や不動産譲渡契約書など、各々の契約書毎に必要です。

契約金額 本則税率 軽減後の税率
500万円超1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

抜粋:国税庁「「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の 印紙税の軽減措置の延長について」
※ローン契約時に結ぶ金銭消費貸借契約書に貼る印紙については軽減税率はありません。
※軽減後の税率:令和2年4月1日から令和4年3月 31日までに作成される不動産譲渡契約時の契約書に適用される。

3. 消費税(物件引き渡し時)

不動産広告を見ると、税込表示がされていて、土地と建物両方に消費税がかかっているように見えますが、土地には消費税はかかりません。建物だけに消費税はかかります。消費税は物件の引き渡し日に課税されます。

消費税額 = 建物価格 × 消費税率10%

例)1,500万円 × 10% = 150万円

4. 登録免許税及び登記手続き料金(登記時)

土地や建物を購入すれば、その所有権は購入者に移転します。移転の登記や新築した建物の所有権の保存登記にかかる税金が、登録免許税です。
住宅ローンを借りるために土地や建物を担保し、抵当権を設定する登記にも課税されます。

この登記手続きを土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合、その報酬額も必要です。登録免許税と登記申請時にかかる司法書士の報酬を混同し、「司法書士に払う金額が高すぎる」と勘違いしトラブルになるケースもあるようです。登録免許税と登記依頼の報酬は別と理解しましょう。

土地、建物の所有権の移転登記、建物の保存登記、抵当権の設定登記の税額は以下の通りです。

登記の種類 登録免許税の税率(本則)
所有権移転登記(土地) 評価額×2.0%
住宅用家屋所有権保存登記(新築建物) 評価額×0.4%
住宅用家屋所有権移転登記(中古建物) 評価額×2.0%
抵当権設定登記(住宅ローン借り入れ) 借入額(債権額)×0.4%

参考:国税庁「登録免許税の税額表」

5. 不動産取得税(不動産取得後)

不動産取得税は、土地や家屋(住宅)を取得した場合に、一度だけかかる税金です。家屋を無償で譲り受ける場合でも、取得したら課税されます。

課税対象額は、固定資産税評価基準による評価額(課税標準額)です。これは固定資産税台帳に登録されている価格です。実際の購入金額や建設費ではないので、注意が必要です。

不動産を取得してから半年〜1年後に納税通知書が届くので、納付期限に注意して支払います。

建物および土地にかかる税率は以下の通りです。

建物の場合

不動産取得税 = 課税標準額 × 4%(原則税率)

※ただし、2024(令和6)年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては、3%の軽減税率が適用されます。

土地の場合

不動産取得税 = 課税標準額 × 4%(原則税率)

※ただし、2024(令和6年)3月31日までに取得したものについては、評価額(固定資産税評価額)を2分の1に減額し、さらに税率を3%とする軽減措置が取られています。

不動産取得税は様々な税の軽減措置があります。軽減措置により非課税となる場合も多いので、よく知ることが重要です。

以下に東京都の軽減措置をご紹介します。

5.1 新築住宅取得税軽減措置

建物部分の固定資産税評価額から、さらに1,200万円が控除されます。

軽減措置税額 = (課税標準額 ー 控除額1,200万円) × 3%

軽減を受けるための条件
  • ・居住用の不動産であること
  • ・住宅の延べ床面積が50㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40㎡)以上、240㎡以下

※「長期優良住宅」の認定を受けた場合は、控除額が1,300万円に拡大されます。

5.2 新耐震基準に適合する中古住宅の軽減措置

要件を満たせば、固定資産台帳の評価額(課税標準額)から、定められた額が控除されます。

軽減措置税額  = (課税標準額 - 築年月日ごとに定められた控除額) × 3%

軽減を受けるための条件
  • ・個人が自己の居住用に取得した住宅であること
  • ・床面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • ・昭和57年1月1日以降に新築されたものである、もしくは、昭和56年12月31日以前でも新耐震基準を満たす証明がされたものであること
控除額
新築された日 控除額
平成9年4月1日〜 1,200万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日 1,000万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 450万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 420万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 230万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 100万円

引用:東京都主税局「不動産取得税」

留意点
  • ※床面積は現況の床面積であり、登記床面積と異なる場合があります。
  • ※マンション等で共用部分がある場合、当該共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も 含まれます。
  • ※併用住宅の場合、住宅部分の床面積で判定します。

5.3 新耐震基準に適合しない中古住宅の軽減措置

購入時に新耐震基準を満たしていない不動産であっても、以下の条件を満たせば、定められた額が控除されます。

軽減を受けるための条件
  • ・床面積が50㎡以上240㎡以下であること
  • ・取得日から6ヶ月以内に、取得した個人が当該中古住宅について耐震改修工事を行うこと、かつ、耐震改修工事後の住宅が建築士等による耐震診断等により耐震基準に適合していることの証明がなされていること
  • ・取得日から6ヶ月以内に、耐震改修工事後の住宅に居住すること
控除額
新築された日 減額額
昭和56年7月1日〜昭和56年12月31日 12万6千円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日 10万5千円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日 6万9千円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日 4万5千円
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日 3万円

引用:東京都主税局「不動産取得税」

留意点
  • ※昭和56年12月31日以前の新築については、上記の条件を満たさなければ控除されません。
  • ※昭和29年6月30日以前に新築された住宅の場合、上記の条件を満たしていても控除されません。
  • ※当該住宅の価格が控除額未満の場合はその額を限度とします。
  • ※併用住宅の場合は、非住宅部分からは控除されません。

6. 固定資産税・都市計画税

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・家屋などの所有者が納める税金のことです。
固定資産税評価額(課税標準)の価格をもとに算定され税率は1.4%(標準税率)で市区町村が課税します。

固定資産税額 = 課税標準額 × 1.4%

都市計画税は、公園・都市計画道路・下水道・土地区画整備事業等に要する費用に充てるために課税するものです。税率は最高で0.3%です。ちなみに町田市は0.24%、相模原市は0.3%、海老名市は0.2%です。固定資産税とともに納税します。住宅用の家屋や土地は軽減措置が適用され課税標準や税額が下がります。

都市計画税 = 課税標準額 × 0.3%(最高)

※固定資産税評価額(課税標準額)は3年に一度見直されます。

6.1 住宅用地の特例措置

特例の対象は、専用住宅(居住専用の家屋)と併用住宅(店舗などと併用されている住宅)があります。今回は併用住宅の説明を省略します。

専用住宅の場合は、その上に存在する家屋の、総床面積の10倍までの土地が、特例措置の対象となります。住宅用地の特例措置を適用した額は、下表の通り計算されます。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 価格 × 1/6 価格 × 1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格 × 1/3 価格 × 2/3

引用:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

6.2 新築住宅の減額

新築された住宅が50㎡以上280㎡以下の場合、新たに課税される年度から一定の期間、居住部分で1戸あたり120㎡相当分までを限度として、固定資産税の1/2が減額となります。

減額される期間は以下の通りです。

建物の条件 減額期間
認定長期優良住宅で3階建て以上の耐火・準耐火建築物 7年間
認定長期優良住宅(上記以外) 5年間
一般の住宅 3年間

7. 住宅ローンにかかる費用

住宅ローンに必要な費用は、収入印紙代(ローン契約書)、融資事務手数料、抵当権設定登記費用、抵当権設定登記手数料、住宅ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険料、フラット35を使用する場合は物件検査手数料などの費用が必要となります。

7.1 収入印紙代(ローン契約書)

住宅ローン契約時、金融機関と交わす課税文書である「金銭消費貸借契約書」に貼る印紙代です。詳細は印紙税の項目をご覧ください。

7.2 融資事務手数料

住宅ローンを金融機関から借りるときの手数料です。
金融機関によって異なりますが、定額と定率の2種類あります。

  • 定額:金融機関ごとに異なるものの、融資金額の大小に関わらず定額 → 初期費用をおさえたい方、短期間で返済したい方向け
  • 定率:融資金額に、金融機関ごとに異なる率を掛けた金額 → 長期返済予定の方、初期費用を多く支払っても後の支払いをおさえたい方向け

融資事務手数料は高いが金利が低いなどのケースもあるので、諸費用も含めて、総支払金額がいくらになるのかを確認する必要があります。

7.3 抵当権設定登記費用(登録免許税)と手数料

住宅ローンを借りるには、返済し終えるまでの間、購入する土地や建物を担保し、貸し手の金融機関に抵当権を設定する必要があります。抵当権設定登記費用は、この抵当権設定の登記にかかる税金です。税率は原則0.4%で、借りたローンの金額にかかります。

なお、一定の条件(※)を満たせば、登録免許税の税率が本来の0.4%から0.1%に引き下げられます。

特例措置を受ける条件
  • ※1 2022年3月31日までに抵当権設定登記を行うこと
  • ※2 個人が使用する床面積50㎡以上の住宅
  • ※3 新築後または取得後1年以内に登記すること
  • ※4 中古の場合は※2※3に加えて、築25年以内(木造は20年以内)に建築されたもの。築年数がこれを超えている場合は、一定の耐震基準を満たすもの。

また、この登記にかかる司法書士への報酬も別途かかります。

7.4 住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、保証会社に保証人となってもらうための費用のことです。
不測の事態で契約者がローンを支払えなくなった場合には、保証会社は払えなくなった債務を肩代りして銀行に支払います。ただしその後、契約者は残債や遅滞利息を保証会社に支払う義務が生じるため、債務がなくなるものではありません。
なお、フラット35では保証料は不要です。

7.5 団体信用生命保険

団体信用生命保険(以下、団信)とは、債務者が死亡した場合や、高度障害状態となり債務の返済ができなくなった場合に、保険会社が債務者に代わって残債を支払う保険のことです。

民間金融機関の住宅ローンは、その多くが団信の加入を義務付けています。

返済期間中に何が起こるかは予見できないため、たとえ任意であっても加入することをおすすめします。
ちなみにフラット35は団信の加入は任意ですが、住宅信用保険機構でも団体信用生命保険を用意しています。
ただし、団信への加入には健康状態の告知および審査があります。

7.6 火災保険料

火災保険とは、地震以外の自然災害などにより、住まいが被害を受けた際の損害を補償する保険です。

民間の住宅ローンやフラット35で借り入れをする場合は、火災保険の加入が必要です。

もし、やっと購入した家が失火やもらい火で全焼してしまった場合は、住む家を失うばかりか、住宅ローンの残債も払えなくなります。適切な保険金額を設定した火災保険に入っていれば、再度、家を建て直すことが出来ます。

なお、地震が原因となり発生した損害は火災保険では補償されません。

7.7 地震保険料

地震保険とは、地震が原因で発生した住まいの損害を補償する保険です。

地震保険単独での加入はできません。火災保険に原則自動付帯しています。
公共性の高い保険で、保険会社には利益が生じません。また、各保険会社で補償内容も同一です。

地震はいつ起こるかわかりません。また、起これば甚大な被害が出ます。地震保険は加入すべき保険です。

8. 修繕積立基金(新築マンション)

修繕積立基金とは、新築マンションを買う時にかかる費用です。住居により必要な金額は異なります。

9. 水道負担金(一戸建て)

新たに水道を利用する際に必要になる場合があります。新居の属する自治体によって、必要な額も異なります。

10. 引越し費用

現在の住まいから、新居に引越すための費用です。

11. 家具・家電購入費用

住宅購入の際は、間取りや広さが変わるので、新しい家具や家電が必要になることもあります。

マイホーム維持にかかる諸費用

1. 住宅ローンの金利

住宅購入後にかかる費用の筆頭は、住宅ローンの金利です。
例えば、3,000万円を返済期間35年で全期間固定金利1.0%のフラット35で借りた時のシミュレーションをしてみましょう。

借入金:3,000万円
返済期間:35年
返済方法:元利均等返済
ボーナス割合:0%
適用金利:1.0%(全期間固定金利)

毎月返済額:8万5千円

総返済金額:3,557万円

金利を1.0%としても、利息が557万円発生します。高級車が買えるくらいの金額ですね。
現在は借入金利が低く、住宅ローンを組むには好条件です。それでも、少しでも家計の負担を軽減させたいものです。

以下に住宅ローン減税とフラット35Sをご紹介します。

1.1 住宅ローン減税

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。

10年間に渡って、年末のローン残高または住宅取得金額のいずれか小さい額の1%が、所得税および住民税から控除されます。(一般住宅の場合、毎年最高40万)
初回は確定申告が必要ですが、2回目以降は給与所得者であれば年末調整で行えます。

利用条件などの詳細は以下をご覧ください。

国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」

1.2 フラット35S

購入する住宅が、フラット35Sの基準を満たす住宅であれば、金利がマイナス0.25%となる優遇金利で借入ができます。

利用条件などの詳細は以下をご覧ください。

住宅金融支援機構「フラット35S」

2. 固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年課税されます。税率や減税制度については前述した通りです。

3. 修繕費・管理費(マンション)

マンションの場合は、住宅ローンの返済とは別に、修繕費・管理費がかかります。

管理費は、日々快適に過ごせるように共用部分の廊下や敷地などの清掃をしたり、共用施設の維持管理などに使われる費用です。また、修繕積立金は、長期修繕計画に基づき外壁、屋根、配管などのメンテナンスに出費される費用です。

築年数が経過すると金額が高くなることや、大規模修繕のために臨時徴収されるケースもあるので、住宅購入前にある程度の値上がりをシミュレーションしておくことが必要です。

4. メンテナンス費用(一戸建て)

屋根や外壁、給湯設備などは、経年劣化し傷んできます。長期的な視点で考え、修繕のために毎月積立をしておくとよいでしょう。

5. リフォーム費用(マンション・一戸建て)

壁紙、フローリング、浴室、キッチンなども、経年劣化し傷んできます。使い方によって傷み具合は異なりますが、15年〜20年がリフォーム時期と言われています。

6. 水道光熱費

部屋が広くなったり、部屋数も増えている場合は、冷暖房費や水道代が上がります。特に、賃貸から広い住宅に引越した場合などは注意が必要です。

7. 火災保険料

近年、自然災害による損害額が増え、保険会社の収支が悪化したため、火災保険は10年以上の契約ができなくなりました。10年ごとに火災保険の加入経費がかかることを念頭に置いておきましょう。また、10年後に同じ条件、同じ金額で火災保険がかけられるとは限りません。値上がりすることも想定して、長期的な視点で積立をしておきましょう。

まとめ

今回は、住宅購入時と住宅購入後にかかる費用についてまとめました。思った以上に大きな金額となり、驚いたのではないでしょうか。

あらかじめ知っておけば、「住宅購入時の諸費用が払えなくて、計画通りに進められなかった」「メンテナンス不足で、住宅が劣化してしまった」などのトラブルを未然に防ぐことができます。

計画的に夢のマイホームを手に入れましょう!


2021-09-21 11:25:18

不動産広告の見方

物件を探す

物件情報を得るには①新聞・雑誌広告②新聞折込チラシ③パンフレット④インターネット広告などの媒体があります。この中で最も身近なのはインターネット広告でしょう。インターネット広告は、不動産物件検索サイトや不動産会社のホームページから検索できます。スマートフォン向けのアプリも多数出ています。

不動産広告は、不動産の情報を消費者に誤解なく正しく提供しなければなりません。そのため、不当な広告の表示を規制するためのルールを定めた公正競争表示規約があります。不動産会社はどの会社もこのルールに従って広告しています。不動産会社がこの規制を守らず不当表示を行った場合は、行政処分を受けることになります。①~④にあげた媒体は、どれも表示規約にのっとって広告されています(例外として店頭ビラや電車中吊り広告、現地看板など規制がないものもあります)

今回は、広告から得られる情報について、わかりやすく説明します。また、不当な表示についても説明します。広告の表示内容を理解し、自分の求める物件が選択できるようにしましょう。

広告できるタイミング

新築物件の場合は建築確認を受けた後、造成工事中の宅地の場合は開発許可を受けた後でなければ、広告ができません。建築完了前の物件広告には、建築確認番号を記載しなければなりません。また、造成工事完了前の宅地は、開発許可番号を載せなければなりません。架空の番号を載せることは違反になります。

新築と中古

広告で「新築」と表示できるのは「建築後1年未満かつ未入居である」物件です。それ以外は中古になります。

物件写真、完成図、完成予定図

土地や建物の写真は、実際取引するものを掲載しなければなりません。ただし、建築工事中で実際の写真が使えない場合は、その写真が他物件のものであることを明示し、取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一である写真であれば掲載できます。また、建物内部の写真も、写っている内容の規模、形質が同様のものに限って使用できます。完成(予定)図は、その旨を明示し、現況に合致した表示を行います。

間取

間取は公正競争表示規約で使用基準が示されています。居室(寝室)数やリビングダイニングなどの部屋の状況を3LDKなどと表します。3は洋室や和室のなど部屋数です。LDKは居間と食堂、台所が併存する部屋で、DKは食堂と台所が併存する部屋です。DK、LDKについては最低限必要な広さが定められています。例えば、居室の数が1部屋で3畳の食堂と台所はK(台所)となりDKとは表示できません。

居室(寝室)数 DK LDK
1部屋 4.5畳 8畳
2部屋以上 6畳以上 10畳以上

間取図では部屋の畳数が記載されますが、1畳当たりの広さは、各室の壁芯面積を1.62㎡で割った数です。京間、中京間、江戸間、団地サイズなどありますが、公正競争規約では1.62㎡を1畳としていますので、これ以下では1畳と表示でません。

また「納戸」とは、採光・換気のための窓等が建築基準法に適合しておらず、居室と認められないものを言います。洋室・和室・サービスルームや書斎などと表示することはできません。

販売価格

土地には消費税がかかりません。
一戸建てのように、土地以外の建物を含む物件の場合は、『税込』など消費税を含む価格を表示します。多区画の土地や複数(多棟)住戸の新築一戸建ての場合は、最低価格と最高価格を表示します。また、10以上の区画、住戸の場合は最多価格帯を表示します。

例:価格/2,780万~3,030万(税込)
例:最多価格帯 2,800万円台(6棟)

交通の利便

物件の最寄駅からの徒歩所要時間、あるいはバス及びバス停からの所要時間を表示します。徒歩の場合は道路距離80メートルを1分と換算した時間となります(1分未満の端数は1分に切り上げ)。また、バスの所要時間は、バス会社による運行表の時間を記載します。信号待ちなどの時間は入っていません。

例1:小田急線町田駅徒歩12分
例2:小田急線町田駅バス6分 バス停『鞍掛』停歩2分

物件の所在地

個人情報保護法との関係から、マンション以外は〇丁目までの記載が多いです。

例(売地・売家):町田市玉川学園2丁目
例(マンション):町田市中町1丁目11-8

土地面積と私道負担面積

㎡で表示します。1㎡未満の数値は切り捨てても良いですが、四捨五入はできません。尺貫法による間、坪などを取引に用いることは違反になります(併記することは可能)。多区画、多棟物件の場合は最低㎡、最高㎡数を記載します。水平投影面積で表示します。

私道負担とは①土地の一部が私道になっていること②敷地に接している道路が私道で、利用するために負担が生じること、のいずれかに当てはまる場合に発生する面積のことです。

例:土地/110.52㎡~120.21㎡(私道負担6㎡~12㎡あり)

販売区画数・総区画数、販売戸数・総戸数

開発区画内の土地の区画数または建築を予定する住宅の戸数を、総区画(総戸数)として表示します。販売区画数と販売戸数は販売しようとする区画数または戸数です。

例(分譲住宅):全15棟今回販売6棟
例(分譲地):全11区画今回販売7区画

建物面積(専有面積)

建物の面積は延べ面積を㎡で表示し、その面積に車庫、地下車庫等の面積が含まれている時は、その旨とその面積を表示します。マンションの場合は壁芯面積(部屋を上から見て壁の中央から内側の面積)で記載するので、登記面積は壁芯面積より小さくなります。ただし中古マンションでは、建物登記簿に記載された面積を表示することができます。これは壁の内側の面積なので、壁芯面積のように壁の厚みは含みません。

例(マンションの場合):専有面積 78.04㎡(壁芯)
例(一戸建て多棟の場合):建物面積 99.36㎡~105.98㎡

構造及び階数

建物構造と何階建ての建物であるか、および物件のある階数を表示します。建物構造は鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)と表示します。

例:RC造地下1階地上10階建ての8階

バルコニー面積(マンションの場合)

バルコニー面積を表示します。両面バルコニー等複数バルコニーがある場合は、合計値を表示します。
専用庭がある場合は、面積と共に使用料も記載します。

例:バルコニー10.08㎡、専用庭20.15㎡(月額使用料360円)

建築年月または入居予定年月(新築・中古一戸建て、マンション)

建物が完成済みなら建築年月を、未完成なら入居できる予定年月を表示します。

例(中古の場合):平成10年4月築
例(新築の場合):令和〇年12月入居予定

管理費・修繕積立金(マンションの場合)

管理費は、敷地や建物の維持管理費用です。修繕積立金は共用部分などの修繕を長期計画的に行うための費用です。各々1か月あたりの費用を表示します。

例:管理費7,500円、修繕積立金9,700円

管理方式(マンションの場合)

マンションの管理人の勤務形態を表示します。自主管理、日勤、常駐、巡回などを表示します。

建蔽率(土地の場合)

敷地面積に対する建築面積の割合で、住環境と防火上から守るべき基準が定められています。建蔽率が50%であれば、100㎡の敷地に建築面積50㎡以上の建物は建てられません。容積率と含めて、希望物件が建てられるか検討しましょう。

建蔽率(%)=建物面積/敷地面積×100

例:建蔽率=100/160×100=62.5%

容積率(土地の場合)

容積率とは、建物の敷地面積に対する延べ床面積の割合です。容積率が150%であれば、他の建築基準の制約がなければ床面積50㎡の3階建ての住居が建てられます。

容積率(%)=延べ床面積/敷地面積×100

例:容積率=200/160×100=125%

地目(土地の場合)

地目は田、畑、宅地、山林など宅地造成以前の土地の利用状況を知ることができます。

例:地目 山林/現況宅地

    

上記の例では、現在は宅地ですが、以前は山林だったことがわかります

用途地域(土地・新築一戸建て・新築マンション)

用途地域は市街化区域内の土地の使い道を定めたもので、建築できる建物が制限されています。一戸建てを買ったけれど、後から前にマンションが建ってしまったなどという悲惨な目にあわないために、住宅の属する用途地域や、周辺の用途地域の確認が重要です。用途地域は住居、商業、工業地域に分かれています。

1.第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。新築や中古の一戸建てのある用途地域は、第一種低層住居専用地域が多いです。10m又は12mの絶対高さの制限があり、1~3階建ての一戸建て中心の環境です。一定規模以下の住宅兼用の店舗や事務所、幼稚園~高等学校は建てられますが、大学や専門学校などは規制されます。コンビニも建てられません。

2.第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。第一種低層住居専用地域と規制は同じですが、違いはコンビニなどの150㎡以内の一定の店舗や飲食店などの建築ができることです。

3.第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。建物の高さ制限がなく、マンションと戸建てが混在しています。大学や病院、500㎡以内の店舗、飲食店が建てられるので、生活の利便性があります。

4.第二種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域に加えて、2階以下で1500㎡以内の一定の店舗や飲食店などが建てられます。第一種よりも広い店舗や飲食店、オフィスの建築が可能で、ガソリンスタンドも建てられます。住居専用地域なのでカラオケ店やパチンコ店などは建てられません。

5.第一種住居地域

中高層住居専用地域よりも制限の少ない、住環境を保護するための地域です。3000㎡までの一定の店舗・事務所、ホテル、ボーリング場、環境への影響の少ない小規模な工場も建てられます。

6.第二種住居地域

10000㎡までの一定条件の店舗、事務所やホテル、マージャン屋、パチンコ店、カラオケボックス、環境への影響が少ない小規模な工場が建てられます。アパートやマンションも多く見受けられる地域です。

7.準住居地域

道路の沿道等で、自動車関連施設などと住居が調和した、環境を保護するための地域です。第二種住居地域に加えて、営業用の倉庫、映画館、劇場なども建てられます。

8.田園住居地域

農地と市街地の共存を図るために設定された住居地域です。低層の住居や農業用の施設(直販所、飲食店、貯蔵倉庫など)に限定して建築が可能です。建物の高さは低層住居専用地域と同じく、10mまたは12mの高さ制限があります。

9.近隣商業地域

近隣の住民が日用品や食料品等を購入できるように設けられた地域です。住宅としては高層マンションが立ち並ぶエリアです。生活の利便性は高いですが、映画館やパチンコ店も建ちます。延べ床面積の制限がないので、場合によっては中規模以上の建物が建ちます。

10.商業地域

商業などの利便の増進を図る地域で、市街地の中心部です。ナイトクラブ、ダンスホールなども建てられる繁華街です。住居に関する規制はなく、高層ビルやオフィスビルも建ちます。地価が高く、物件も高価です。

11.準工業地域

環境悪化の恐れのない工場が建てられます。工場以外にも住宅や店舗も混在している地域です。

12.工業地域

危険性や環境悪化の恐れもある工場や、大量の危険物を扱う貯蔵施設も建築できます。学校や病院は建てられませんが、住宅や店舗は建てることができます。

13.工業専用地域

工業地域よりも更に工業に特化した地域で、どんな工場でも建てられます。この地域に住宅は建てられません。

不利益になる事項、誤解の生じやすい事項の表示

1.セットバックが必要な土地

建築基準法では、幅4mに満たない道路は道路と認められません。しかし古くからの住宅地では、4mに満たない道路も道路としてみなされ、建物が建っています。再建築をする場合は幅4mの道路に建物の敷地を2m以上接道できなければ建築できないため、道路の中心線から2mを確保できる部分を購入した土地から道路として提供する必要があります。この部分をセットバックと呼びます。このような必要がある土地の場合、セットバックする旨を表示しなければなりません。セットバックする面積が土地面積の10%を越える場合は、その面積も表示します。

例:土地165㎡(再建築時にはセットバック20㎡要)

2.古家が建っている土地

土地として売っている場合、古家があると更地にするために古家を解体する費用がかかります。このことを消費者に伝えるために、“古家有”の記載をします。

例:現況 古家有

3.建築条件付きの土地

建築条件付き土地は、一般的な建築条件のない土地と違い、家を建てる建築会社があらかじめ決められている土地のことです。売主か売主の指定したハウスメーカーなどの建築業者との間に、一定期間内(通常3ヶ月以内)に消費者と建物の建築請負契約締結することが決められていて、自分の好きなハウスメーカーを選ぶことはできません。

例:建築条件付き売地 2,500万
(この土地は土地売買契約後3か月以内に売主と住宅の建築請負契約を締結することにより販売されます。この期間内に建築請負契約を締結締結されなかった場合は土地売買契約は白紙となり、受領した手付金などの土地代金はすべてお返しします)

4.市街化調整区域の土地

市街化調整区域は建物を建てることを原則として認められていないので、市街化調整区域にある土地はその旨を表示します(例外で建てられる場合もあります)

例:市街化調整区域。宅地造成及び建物の建築はできません。

5.路地状部分を含む土地

敷地まで行く間に、道路から細長い路地を通って行くような、土地の路地状部分が土地面積の30%以上を占める場合は、路地状部分を含む旨および路地状部分の割合または面積を表示します。

例:土地面積100㎡(路地状部分35㎡含)

6.傾斜地を含む土地

土地面積に含まれる傾斜地の割合が30%以上ある場合は、その旨と傾斜地の割合または面積を表示します。傾斜地によって土地全体が有効に利用できない場合があるためです(マンション・別荘地を除く)

例:土地160㎡(傾斜地70㎡含)

7.高圧線下の物件

土地の上を高圧線が通っている場合は、建物その他の工作物(物置など)の設置が制限または禁止されていることが通例なので、高圧線下の土地である旨およびその制限が及ぶ範囲の面積を表示します。

例:土地125㎡(高圧線下35.36㎡含・高圧線下は建物の建築不可)

8.地上権が設定されている物件

地下を地下鉄が通っている場合で、土地の全部または一部の地下の範囲を定めた地上権が設定されている場合は、その旨を表示します。

例:JR東日本による地上権設定有(地下をJR武蔵野線が通過)17.9㎡

9.不整形地

不整形地とは段差のある土地、三角形の土地など土地の有効利用が著しく制限を受ける土地で、その旨が言葉で書きづらい時は区画図を載せて表示します。

例1:売地280㎡/段差あり(100㎡と50㎡の土地の段差2m)
例2:売地160㎡(地形:ほぼ二等辺三角形)

10.中古住宅・マンションのリフォーム状況

リフォームを表記する場合は、時期と内容を表示します。

例:令和3年8月リフォーム済(全室クロス・フローリング・畳張替、システムキッチン・浴室・トイレ交換、外壁塗装、ハウスクリーニング)

11.学校や病院、役所など公共公益施設や商業施設

子どもと大人では同じ距離でもかかる時間が違うので、施設から物件までの道路距離で表示します。

例:光が丘小学校まで150m

まとめ

このように、不動産広告では消費者の利益を損なうような物件の不当表示を防止し、適切な選択が行えるようにルールを設けています。消費者もこのルールを理解し、物件の正しい理解に役立てましょう。また、広告だけを見て決めるのではなく、現地をしっかりと見て決めることも大切です。広告でおおよその目星をつけてから現地見学会を利用するといった役立て方で、希望の物件と出会いましょう。


2021-08-31 18:18:33

土地・家を購入する前に……建築基準法とは

建築基準法とは?

建築基準法とは、建物を建築する際や利用する際に守らなければならない最低基準を定めた法律です。建築物についてルールを設けることで、安心で安全な生活を送れるよう目指したものです。目の前に日照を遮る大きな建物が建設されたり、購入したマイホームが雨漏りしたら大変ですよね。建築基準法は生命・健康・財産の保護のために必要な法律なのです。

建築確認とは? 勝手に家は建てられない!

建築確認とは、家を建てる前に建物や地盤が建築基準法に適合しているかどうか確認することです。建蔽率や容積率が守られているか、シックハウス対策は行われているか、居室は採光が十分か、まちづくりの計画に合っているかなどがチェックされます。家の新築のほかに、リフォームでも10㎡以上の増築は建築確認が必要です。ただし準防火地域や防火地域では1㎡の増築でも建築確認が必要です。

建築確認は指定された確認検査機関が2度行います。最初は着工前で、書類での確認です。2度目は工事が終わってからで、申請通りに立てられているかどうか担当者が実際現地に来て確認を行います。

建物が未完成の広告では、建築確認を表示しなければなりません。建築確認は建築申請し、受理されてから7日以内に確認証が交付されます。

接道義務とは? 家は道路に面していなければならない!

建物が建つ敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。これを接道義務といいます。火災などの消火活動や避難に支障をきたさないよう、消防車や救急車が通れるように、接道義務が設けられています。

ただし、空き地が周囲にあり安全だと判断された場合は例外です。また幅4m未満でも、特定行政庁が指定していれば「2項道路」や「みなし道路」といって例外の扱いになります。

・セットバックとは?

建築基準法のできる前からある古い道路は、幅4m未満のものでも建築が認められています。ただし、再建築する時は道路の中心線から2m後退させます。この後退をセットバックと言い、後退させた線が道路境界線になります。宅地や中古戸建の購入時は「セットバック〇〇㎡要」の文字に注意が必要です。

セットバック部分のある土地

セットバック部分のある土地

・再建築不可の建て替えできない土地がある

旗竿地で道路に2m以上接道していない、他人の土地を通って道路に出るなど敷地が道路に面していない場合、更地にして新築ができない再建築不可の土地があるので注意が必要です。(建築確認の不要な改築やリフォームはできます)

旗竿地

旗竿地


飛び地

飛び地

用途規制とは? 周辺の環境がわかる!

建築基準法では、この地域は住宅用、あるいは商業用、工業用、というように、エリアごとに用途地域を定めています。このルールを用途規制といいます。用途地域が定められていないと、どうなるでしょう? みんなが自由に好きな建物を建てると、自然に囲まれて静かに暮らしたいのに、家の隣にパチンコ屋や工場ができたりします。それを防ぐために市街地を分類して、地域ごとに建築できる建物を規制しているのです。では、どんな地域があるのでしょうか?

用途地域は13種類あり、住居専用地域、住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域の順に大規模な建築物、飲食店、娯楽用の店舗などの規制が緩やかになります。工業地域や工業専門地域では、住宅や宿泊施設の建設が規制されたり、建築できなかったりします。第1種低層住居専用地域は1~2階建ての一戸建て専用の住宅が建てられるので、住宅街だと思ってよいでしょう。一方、高層マンションの用途地域は商業地域になります。映画館や百貨店なども建てられる場所なので、活気のある街中というイメージです。平成30年に新設された田園住居地域は、戸建などの低層住宅地に農地のある地域が指定されています。農地の宅地化を防ぐための用途地域です。

建蔽率とは? 建築できる面積が制限される!

建蔽率では、敷地にどれくらいの床面積の建物が建てられるかを規制しています。敷地いっぱいに建物を建てると防火上・住環境への悪影響(隣の家に日が当たらないなど)が生じるため、土地に対して建物が占める割合を規制しているのです。これは都市計画で用途地域ごとに30~80%の範囲内で定められています。建蔽率は以下の計算式で求めることができます。

建蔽率=建築面積÷敷地面積×100

異なる用途地域にまたがる土地の場合は、それぞれの地域に対する用途地域の割合に応じて割り振って計算します。例えば敷地面積が100㎡、うち60㎡が建蔽率50%で40㎡が建蔽率80%の場合は、以下の計算式です。

建蔽率=(60㎡×50%+40㎡×80%)÷(60㎡+40㎡)×100=62%

この場合、この土地に建てられる建物の建築面積の上限は100㎡×62%=62㎡となります。

  • 〈例外〉
  • ・防火地域内に耐火建物を建てる場合や、角地にある土地の場合は、延焼の可能性が低いので、用途地域ごとに定められた建蔽率に+10%の緩和がされます。
  • ・建蔽率が80%で防火地域内に耐火建築物を建てる場合、建蔽率の制限を受けずに建物を建てることができます。

容積率とは? 延べ床面積にも制限がある!

建物の敷地面積に対する延べ床面積の割合を容積率といいます。これも用途地域ごとに上限が定められています。これを指定容積率と呼びます。以下の計算式で求められます。

容積率=延べ床面積÷敷地面積×100

例えば100㎡の土地の容積率が150%の場合、150㎡の延べ床面積の建物が建てられます。

〈例外〉

1.前面道路の幅員が12m未満の場合

敷地の前面道路の幅が12m以下の場合、指定容積率と「前面道路によって定める容積率の最高限度」のうち、小さなものがその土地の容積率の上限になります。前面道路によって定められる容積率の最高限度は、前面道路の幅員に、用途地域ごとに定められた法定乗数をかけ合わせて求められます。

容積率=道路の幅員×法定乗数(居住用の場合0.4)

例えば前面道路が4mの場合、4m×0.4=160㎡となり、この土地の指定容積率が80%の場合、指定容積率のほうが小さいので、この土地の容積率は上限80%になります。

2.特定道路から70m以内の敷地の場合

敷地の前面道路の幅が6m以上12m未満で、特定道路(幅員が15m以上の広い道路)から70m以内にある敷地の容積率は、前面道路幅が12m未満であっても容積率は緩和されます。

3.敷地周辺に広い空き地がある場合

特定行政庁が認可した場合のみですが、容積率が緩和される場合があります。

4.車庫、備蓄倉庫などの部分は容積率に含めない

居住用以外の用途で使われる部分については容積率に含めない特例があります。

  • ・車庫に使われる建物の部分は、延べ床面積の1/5を限度として、容積率に算入されない。
  • ・防災用備蓄倉庫、蓄電池を設ける部分は延べ床面積の1/50を限度として容積率に算入されない。
  • ・自家発電設備、貯水槽を設ける部分は延べ床面積の1/100を限度として容積率に算入されない。

高さ制限とは? 建物の高さには上限がある!

建てられる建物の高さは、都市計画などによって上限が決められています。前面道路や隣地の陽当たり、通風の確保などのためです。

1.絶対高さ制限

第1種・第2種住居専用地域、田園住居地域に適用される高さ制限です。陽当たりに配慮して設定され、10mまたは12m以内のどちらか都市計画で決められています。

2.道路斜線制限

道路の陽当たりや環境の確保の目的で設けられた高さ制限で、すべての地域に適用されます。前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で示された線の内側が建築できる範囲になります。道路斜線制限の高さは、道路中心の高さからの高さです。地盤面からの高さではありません。

3.隣地斜線制限

隣地の陽当たりや住環境を守るために設けられた高さ制限です。地面から20mを超える部分から制限がかかります。隣地斜線制限の高さは、地盤面からの高さです。隣地境界から一定の高さを超える部分に斜線による高さを制限するもので、よく斜めに切り取られたデザインのマンションを見かけるのはこの制限のためです。低層住居専用地域以外に適用されます。

4.北側斜線制限

北側斜線制限は低層や中高層の住居専用地域の北側に適用するもので、北側の隣地の陽当たりの悪化を防ぐための高さ制限です。敷地の北側境界線に一定の角度で斜線を引き、その外側には建物を建てられません。

防火地域・準防火地域とは?

建物が密集する地域で火災が発生した時、できるだけ延焼しないように都市計画法で定められているのが、防火地域と準防火地域です。これらの地域に建物を建てる場合、建築基準法によって建物の構造や材料など、必要な耐火性能が定められています。建築コストがかかるので注意が必要です。

たとえば防火地域内に3階建て以上の建物を建てる場合は鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火性のある建築物でなければなりません。また、2階建て以下であっても延べ床面積が100㎡を超える場合には耐火建築物にしなければなりません。

準防火地域の場合は4階建て以上の建物、1500㎡を超える建物の建築には耐火建築物としなければなりません。基準は防火地域よりは緩和されています。

建築基準法の耐震基準~長く住むために~

地震の多い日本では、簡単に倒壊しないように地震に対する建物の強度基準を建築基準法で定めています。耐震性は平成12年に制定された「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」に基づいて、耐震等級という基準で評価、表示されるようになりました。

  • ・等級1:建築基準法と同程度の耐震性能
  • ・等級2:建築基準法の1.25倍程度の耐震性能
  • ・等級3:建築基準法の1.5倍程度の耐震性能

では、建築基準法と同程度の耐震性能とはどの程度のものでしょうか。

昭和56年6月1日以降に建築確認で合格した物件は、新耐震基準に基づいて設計されています。旧耐震基準と新耐震基準を比較は、以下の通りです。

地震規模 旧耐震基準 新耐震基準
中規模(震度5強程度) 変形・倒壊しない 損傷しない
大規模(震度6強~7程度) 規定なし 倒壊・崩壊しない

建築協定ってなに?

地域の環境を維持するために、都市計画の手続きを経ないで住民の合意という比較的簡単な手続きで設定できる取り決めです。建築協定では、建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、設備に関する基準を定めることができます。建築協定に違反する場合は、建築協定の中の違反者への措置として裁判で認められれば強制履行、強制執行などで工事の指し止めなどが行われます。

家屋にも決まりがある

住宅の居室にも決まりがあります。たとえば、居室の天井は平均の高さで2.1m以上必要になります。また、採光や換気のために、各居室には窓を造らなければなりません(納戸は居室に入りません)

そして、避難経路となる階段にも決まりがあります。階段は75cm以上の幅が必要な他、踊り場の位置や踏み面の奥行、蹴上の高さにも細かい決まりがあります。

まとめ

土地を購入し家を建てる時、建売の家を購入して利用していく時など、最低限知っておくと良いものをまとめましたが、いかがでしたでしょうか。注文住宅を建てる時など、ハウスメーカーと打ち合わせする時に知っておいて損はありません。建築基準法で定められた基準や規制を理解しておけば、住宅の取得や維持管理の面において手助けになることでしょう。


2021-08-17 11:20:24

重要事項説明書(35条書面)とは?

重要事項説明書(35条書面)とは?

宅地建物取引業法では買主が契約内容を理解し、物件の売買契約の判断をするために宅地建物取引士を通じて35条に記載された重要事項について書面を交付し、契約が成立するまでの間に説明することを規定しています。この書面を略して重説と言います。説明が理解できないことが無いように事前にその概要を掴んでおきましょう。
重要事項の説明は大別すると物件に関する事項、契約内容に関する事項、マンションに関しての独自の事項の3つになります。重説の説明は買主の自宅などどこでもかまいません。重説は賃貸物件や物件の交換でも説明が必要になりますが、今回は売買物件の取引についてのみ説明します。

物件に関する事項

① 登記された権利の種類・内容・登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名

不動産の所有者は誰か、抵当権が付いている場合はその説明がされます。抵当権が設定されている場合は、購入前に抹消してもらう必要があります。また、差し押さえの登記などがないか登記簿と重説を確認して下さい。

②法令上の制限に関する事項の概要

土地計画法や建築基準法などで土地の利用が制限される場合は説明・記載されます。購入する物件の隣地に大きな建物が建つ可能性があるなど、土地計画法の用途地域の確認が必要です。また、建築基準法の制限によって将来建て替えができないなどの問題が出ないか、確認が必要です。

③私道に関する負担について

建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接しないと建築ができないため、私道を作ってこれに接道させる場合、この私道のために負担する面積やその維持費などについて記載・説明されます。私道負担がない場合は負担なしと記載されます。

④飲用水・電気・ガス等の供給施設・排水施設の整備状況

都市ガスかプロパンガスか、インフラの設備について説明されます。整備されていない場合には、その整備の見通しやその整備についての負担金について記載・説明があります。

⑤未完成物件の場合は工事完了時の形状や構造など

宅地は造成工事完了時の宅地に接する道路の幅、道路からの高さ、擁壁、階段、排水施設、井戸等の位置、構造等について、建物は 建築工事完了時の建物の主要構造部の鉄筋コンクリート造・ブロック造・木造等の別、屋根の種類、階数、内装、外装の構造や仕上げ、設備の設置などについて、平面図を交付して説明されます。

⑥ホームインスペクション(建物状況調査)の結果(既存の建物の時)

ホームインスペクション済かどうか、及び結果の概要が記載・説明されます。

⑦建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況(既存の建物の時)

新築時の検査済証や増改築、ホームインスペクションの報告書、既存住宅性能評価書等、建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況が記載・説明されます。

⑧土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内・津波災害警戒区域内・水害ハザードマップ

土砂災害が発生した場合、建物が押し流されたりし、著しい被害が発生する可能性があると想定される区域内ある場合はその旨が記載・説明されます。
大規模な盛土などで造成された宅地で地盤災害が発生する恐れのある地域にある場合はその旨が記載・説明されます。
津波による浸水が想定される区域にあればその旨が記載・説明されます。
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地について記載・説明されます

⑨石綿(アスべスト)の使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容

肺がんなどの発がん性のあるアスベストが使用されている家屋だという調査結果があれば、その内容が記載・説明されます。調査義務はないので、調査が行われていなければ「なし」と説明されます。

⑩耐震診断を受けている場合の内容

建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるときは、その内容が記載・説明されます(建物のみ)。 ただし、昭和56年6月1日以降に新築に着手したものは省かれます。

⑪建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

住宅性能評価は国交省に登録された第三者機関が行うもので、建物の強さや省エネ性などの性能を評価するものです。評価された住宅であれば、その旨が記載・説明されます。

契約内容に関する事項

①代金(交換差金)、借賃以外の金銭の額と目的

手付金、固定資産税や都市計画税など、売買代金以外に必要な金銭を記載・説明されます。

②契約の解除に関する事項

相手側が契約の履行に着手する前であれば買主は手付金を放棄することで解約ができ、売主は手付金の倍額を払えば契約解除(民法557条)できることが記載・説明されます。

③損害賠償額の予定または違約金に関する事項

売主が物件を引き渡さなかったり、買主が代金を支払わない場合は、違約金の支払額や損害賠償の取り決めが記載・説明されます。

④手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)

未完成物件の場合、売り主が倒産してしまうと手付金が返還されない事態も生じます。これを防ぐための保全措置が記載、説明されます。保全措置が必要なケースは、未完成物件の場合は手付金額が購入代金の5%を超えるか1,000万円以上の場合です。完成物件の場合は、購入代金の10%を超えるか1,000万円以上の場合に保全措置を取らなければなりません。また、手付金の保全方法が記載、説明されます。ちなみに保全方法は銀行などによる連帯保証、保険事業者による保険、指定保管機関による現金の保管などがあります。

⑤支払金または預り金の保全措置の概要

登記や固定資産税・都市計画税などの精算、不動産会社が代行して行う金銭を伴う措置などに対して不動産会社が50万円以上の金銭を預かる場合は、保全措置を講じる必要があります。その際、保全措置の有無や、保全措置が取られた場合はその内容が記載・説明されます。

⑥斡旋するローンの内容、ローン不成立の場合の措置について

本来は宅建業者(不動産会社)が特定の金融機関と提携し斡旋するローンを説明する項目ですが、通例としてそれ以外のローンについても説明されます。記載項目は金融機関名、融資金額、金利、借入期間、斡旋の有無、ローン保証料、手数料などがあります。また、融資が不成立の場合は契約が解除されることや、手付金として預かった金銭を返却することが記載・説明されます。

⑦契約不適合担保責任保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合にはその概要

宅地建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、その不適合を担保すべき責任(契約不適合責任)の履行に関して、保証保険契約の締結その他の措置で一定のものを講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要が記載・説明されます。

⑧割賦販売契約の場合

現金販売価格・割賦販売価格・頭金・賦払金の額、支払時期・方法等が記載・説明されますが、ケースとしてはほとんどありません。

マンションに関しての独自の事項

①敷地に関する権利の種類および内容

物件名称や敷地面積、所有権か借地権かが記載・説明されます。

②共用部分に関する規約の定め

集会所や管理室・倉庫など管理規約によって共有部分としている時は、その旨が記載・説明されます。

③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

専有部分とは、自身が所有する部屋です。利用制限とはペットが飼えない、事務所としての利用はできないなどの取り決めで、それらがある場合は記載・説明されます。

④専用使用権に関する規約等の定め

1階の所有者のみに専用庭が使える、抽選で当たった人のみが駐車場を使用できるなど、特定の人のみ建物または敷地の一部が利用できる場合を記載・説明されます。

⑤所有者が負担すべき費用を特定の者のみ減免する旨の規約等の定め

売れ残りの部屋のある分譲マンションで、管理費および修繕積立金は分譲会社は負担しないなどの規約がある場合は記載・説明されます。この費用は区分所有者が負担することになるので記載・説明されます。

⑥計画修繕積立金等に関する事項

積立金の毎月額、すでに積み立てている額、滞納があればその額とその支払(精算)方法が記載・説明されます。滞納がある場合は買主が支払うことになるケースもあるので、注意が必要です。

⑦通常の管理費用の額

管理費の毎月額、滞納があればその額とその支払(精算)方法が記載・説明されます。

⑧管理の委託先

管理形態(全面委託管理、一部委託管理、自主管理)、委託先の名称、住所などが記載・説明されます。

⑨建物の維持修繕の実施状況の記録

外壁塗装など、過去の修繕内容などの記録が記載・説明されます。

⑩その他

管理費・修繕積立金等の変更予定の有無、大規模修繕の予定の有無、自治会費その他諸費用があればその金額等が記載・説明されます。

まとめ

重要事項説明書の交付と説明は、契約の意思決定を行うための重要な判断材料となります。不動産の購入者は、宅建業者に比べて不動産や不動産の売買に関する知識が乏しく、その不利や不備をカバーするのが重説の目的です。分からないことがあれば知ったかぶりをしないで、良く聞き返すことが重要です。最終的に記名・捺印をしますが、理解しないで捺印することがないよう、事前に概要は把握しておきましょう。


2021-08-16 10:26:53

【フラット35】地域連携型とは?

【フラット35】地域連携型とは?

【フラット35】地域連携型とは、地域の活性化に取り組む地方公共団体と住宅金融支援機構が協定を締結して、地方移住者等に対する地方公共団体による補助金交付などの財政的支援とあわせて、【フラット35】の借入金利を5年間、年0.25%引き下げる制度です。Uターン・Iターン・Jターン、コンパクトシティ形成、空き家バンクに登録されている住宅の取得、防災・減災対策が講じられた住宅を取得する場合が対象になります。

【フラット35】地域連携型の利用条件

【フラット35】地域連携型を利用するためには、住宅金融支援機構と連携する地方公共団体から「【フラット35】地域連携型利用対象証明書」の交付を受ける必要があります。

1.Uターン、Iターン、Jターンを契機に住宅を取得する場合

  • ・Uターン……地方から都市部に移住した人が、再び故郷に戻ること
  • ・Iターン……都市部から、出身地とは異なる地方に移住すること
  • ・Jターン……故郷から進学や就職を機に都市部へ移住した後、故郷に近い地方都市へ移住すること

2. コンパクトシティ形成

居住誘導区域外から居住誘導区域内に移住する際に住宅を取得する場合

3.空き家の活用

空き家バンクに登録されている住宅を取得する場合

4.防災・減災対策に役立つ住宅を取得する場合

令和元年10月借入申し込み受付分から、防災・減災対策(耐震改修を除く)が講じられた住宅を取得する場合も適用されるようになりました。

【フラット35】地域連携型が利用できる地方公共団体

住宅金融支援機構と連携する地方公共団体は、こちらから確認できます↓
地域連携型を連携している地方公共団体

〈事例〉

都市部から海老名市へ移転、空き家バンク登録住宅を取得しリフォームする場合

→海老名市空き家活用促進リフォーム助成事業により、最大50万円の交付が受けられます(地方公共団体による補助金交付)

※補助対象住宅は以下の①~④の要件をすべて満たす必要があります。

  1. ①海老名市内にある戸建て住宅または店舗などとの併用住宅の住宅部分(共同住宅の空き住戸は対象外)
  2. ②申請時点において6ヶ月以上居住がなく、空き家となっている住宅(空き家購入者および空き家賃借人が申請する場合は、居住のない期間が6カ月未満でも可です。 居住実態のない新築住宅は対象外です。併用住宅は店舗等の部分も利用されていないものに限ります)
  3. ③住宅およびその敷地に係る固定資産税に滞納がない
  4. ④現行の耐震基準を満たしている住宅

※補助対象者は以下の①~③の要件をすべて満たす必要があります。

  1. ①海老名市内にある空き家の所有者・空き家購入者または空き家賃借人であり、リフォーム契約者
  2. ②市税等を滞納していない
  3. ③過去にこの助成金の交付を受けていない

→それに加えて【フラット35】地域連携型の借入金利が5年間、年0.25%引き下げられます。

※対象

住宅を取得して改修する「海老名市空き家活用促進リフォーム助成事業」を利用する人(海老名市から「【フラット35】地域連携型利用対象証明書」の交付を受ける必要があります)

《情報元》海老名市と住宅金融支援機構が連携・タイアップチラシ【海老名市】

【フラット35】Sでさらに金利を引き下げることもできます!

【フラット35】Sとは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性など、質の高い住宅を金利の引き下げで応援する制度です。

※【フラット35】地域連携型と、【フラット35】Sは併用できます。

金利引き下げの組み合せ 金利引き下げの期間および幅
【フラット35】地域連携型
+
【フラット35】S(金利Aプラン)
【フラット35】の借入金利から
当初5年間 年-0.5%
6年目から10年目まで 年-0.25%
【フラット35】地域連携型

【フラット35】S(金利Bプラン)
【フラット35】の借入金利から
当初5年間 年-0.5%

(金利Aプランを利用するには、Bプランよりも高い住宅基準を満たしていることが求められます)

※【フラット35】地域連携型と、【フラット35】リノベも併用できます。

金利引き下げの組み合わせ 金利引き下げの期間および幅
【フラット35】地域連携型

【フラット35】リノベ(金利Aプラン)
【フラット35】の借入金利から
当初12年間 年-0.5%
【フラット35】地域連携型

【フラット35】リノベ(金利Bプラン)
【フラット35】の借入金利から
当初7年間 年-0.5%

(リフォーム工事費の要件は、金利Aプランで300万円以上、金利Bプランで200万円以上です。中古住宅の維持保全にかかる措置がとられていることが条件です。また、金利Aプランを利用するには、Bプランよりも高い住宅基準を満たしていることが必要になります)

※【フラット35】Sと【フラット35】リノベの併用はできません。

《情報元》住宅金融支援機構:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】

それでは、どの程度お得になるのか試算してみましょう。こちらでシミュレーションができます↓

住宅金融支援機構 :「返済プラン比較シミュレーション」

〈事例〉借入金2500万円、返済期間35年(元利均等返済)の場合

(令和3年7月現在の金利です)

返済プラン 【フラット35】 【フラット35】
地域連携型
【フラット35】地域連携型

【フラット35】S(金利Bプラン)
借入金利 全期間(35年)1.33% 当初5年間 1.08%
6年目以降 1.33%
当初5年間 0.83%
6年目以降 1.33%
毎月の返済額 ¥74,481 当初5年間¥71,507
6年目以降¥74,077
当初5年間¥68,608
6年目以降¥73,663
総支払額 ¥31,281,943 ¥30,958,258 ¥30,635,351
お得額 ¥323,685 ¥646,592

【フラット35】地域連携型の利用手続きの流れ

《情報元》住宅金融支援機構:【フラット35】地域連携型の手続の流れより

【フラット35】地域連携型の注意事項

1.利用できる地方公共団体は全国の一部に限られる

どの地方への移住でも利用できるわけではないので、移住したい地域が対象になっているかどうかの確認が必要です。

2.予算が決まっている

【フラット35】地域連携型には予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付が終了となります。受付終了日は、終了する約3週間前までに【フラット35】のサイトでお知らせがあります。

3.借り換えでは利用できません

まとめ

【フラット35】地域連携型は、【フラット35】の借入金利を5年間、年0.25%引き下げる制度です。【フラット35】と地方公共団体で設定する技術基準の双方を満たさなければならずハードルが高いですが、利用価値の高い制度なので利用できる人は活用していきたいですね。【フラット35】での借り入れを考えている人は、移住したい地域の自治体が住宅金融支援機構と連携しているか確認してみましょう。


2021-08-15 14:40:46

住宅性能表示制度とは

マイホームの購入は、とても高価なお買い物です。専門知識のない一般の購入者は、何を基準に家を選び、信頼すればよいのでしょうか。判断基準として指針となるのが、「住宅性能表示制度」、「長期優良住宅」、「フラット35適合」の3点です。今回はその中でも「住宅性能表示制度」に焦点を当てていきます。

住宅性能表示制度とは?

住宅性能表示制度とは、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)に基づく制度です。品確法は住宅性能表示制度を含む、以下の3本柱で構成されています。

  1. (1)新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」すること
  2. (2)様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
  3. (3)トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

住宅性能表示制度は、従来不明瞭だった住宅の性能について法律に定められた共通のルールで評価し、表示することで、住宅の性能を比較検討しやすくしたものです。国土交通大臣が客観的評価を行う第三者機関を評価機関が性能評価を行い、住宅性能評価書として交付します。

住宅性能評価書の種類

  1. (1)設計住宅性能評価書……設計図の段階での評価
  2. (2)建設住宅性能評価書……完成後の住宅の評価
  3. (3)既存住宅性能評価書……中古住宅の評価

この制度は任意の制度なので、消費者が受けるかどうかを判断する必要があり、評価のための費用もかかります。費用は評価機関により、一律ではないので、費用の確認が必要です。しかし客観的に住宅性能を把握できるので、購入動機の裏付けになり、家を買う安心感が得られます。

住宅性能表示制度を受けるメリット

住宅性能標示制度を受けると客観的に住宅の性能が判断できるメリットのほか、地震保険の割引、トラブル発生時には紛争処理機関が利用できます。

(1)地震保険の割引

保険開始日 平成26年6月30日以前 平成26年7月1日以降
免震建築物割引 30%割引 50%割引
耐震等級割引(構造躯体の倒壊等防止) 耐震等級3 30%割引 50%割引
耐震等級2 20%割引 30%割引
耐震等級1 10%割引

(2)紛争機関の利用

もし売主や施工会社との間でトラブルが生じた場合は、裁判によらず住宅の紛争を円滑・迅速に処理するための指定住宅紛争処理機関を利用できます。

建設住宅性能評価書が交付された住宅の紛争であれば、評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間の全ての紛争処理を扱ってもらえます。紛争処理の1件当たりの手数料は1万円です。

新築住宅の場合

10項目の評価基準で、住宅の安全を評価します。新築住宅の性能の表示項目には10分野32項目(必須項目4分野9項目)があります。これらの評価項目は、住宅の外見や簡単な間取図からでは判断しにくい項目が優先的に採用されています。

この評価等級が高いほどその項目での性能は高いことになりますが、耐震性を上げると窓などの開口部を大きく取れず採光面で不利が生じることもあり、評価項目間でどちらを優先するかバランスを考える必要はあります。すべての項目が最高等級というわけにはいかないのです。

(1)地震などに対する強さ

主に耐震性、耐風性、耐雪性に関する項目です。耐雪性に関しては多雪区域のみ評価されます。また、地盤または杭の許容支持力等およびその設定方法、基盤の構造方法および形式等が記載されます。

・地震に対する建物の倒壊、崩壊のしにくさの評価
地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊のしやすさの等級
3 数百年に一度発生する地震による力(震度6から7の1.5倍)で倒壊しない程度
2 数百年に一度発生する地震による力(震度6から7の1.25倍)で倒壊しない程度
1 数百年に一度発生する地震による力(震度6から7)で倒壊しない程度
・地震に対する構造躯体の損傷の生じにくさの評価
地震に対する構造躯体の損傷の生じにくさの等級
3 数十年に一度発生する地震による力(震度5強)の1.5倍の力で倒壊しない程度
2 数十年に一度発生する地震による力(震度5強)の1.25倍の力で倒壊しない程度
1 数十年に一度発生する地震による力(震度5強)で損傷を生じない程度
・暴風に対しての建物の倒壊、崩壊、損傷のしにくさの評価
暴風に対する構造躯体の倒壊、崩壊などのしにくさ及び躯体構造の損傷の生じにくさの等級
2 500年に一度発生する暴風(※1)による力の1.2倍の力に対して倒壊・崩壊せず、50年に一度発生する暴風(※2)の力の1.2倍の力に対して損傷を生じない程度
1 500年に一度発生する暴風(※1)による力で倒壊・崩壊せず、50年に一度発生する暴風(※2)の力に対して損傷を生じない程度

※1:東京近郊の住宅地を想定した場合、高さ10mの位置で平均風速が約35m/s、瞬間最大風速が約50m/sの暴風に相当します。
※2:東京近郊の住宅地を想定した場合、高さ10mの位置で平均風速が約30m/s、瞬間最大風速が約45m/sの暴風に相当し、これは、伊勢湾台風時に名古屋気象台で記録された暴風に相当します。

(2)火災に対する安全性

この基準では、住宅内や近隣の住宅で火災が発生した時に人命や身体が守られること、財産が守られることを目標にしています。

・感知警報装置設置の等級

安全に避難できるするようにするために、早く火災を感知して迅速に避難を開始できるよう、「感知警報装置の設置」を採り上げています。

感知警報装置設置の等級
4 すべての台所及び居室で発生した火災を早期に感知し、評価対象住戸全域にわたり警報を発するための装置が設置されていること
3 すべての台所及び居室で発生した火災を早期に感知し、当該室付近に警報を発するための装置が設置されていること
2 すべての台所及び寝室で発生した火災を感知し、当該室付近に警報を発するための装置が設置されていること
1 すべての寝室で発生した火災を感知し、当該室付近に警報を発するための装置が設置されていること
・耐火等級

延焼に対して、窓などの開口部がどれくらいの間耐火性があるか評価されます。

耐火等級(開口部)
3 火炎を遮る時間が60分相当以上
2 火炎を遮る時間が20分相当以上
1 その他

窓などの開口部以外の場合

耐火等級(開口部以外)
4 火熱を遮る時間が60分相当以上
3 火熱を遮る時間が45分相当以上
2 火熱を遮る時間が20分相当以上
1 その他

(3)柱や土台などの耐久性

建材は時間が経つにつれて、湿気や大気汚染物質などの影響を受けて錆びる、腐るなど劣化します。その結果、修繕や建て替えが必要になることもあります。この基準は建材の劣化を遅らせる対策がどのくらいされているかを評価するもので、構造躯体等に使用される材料の劣化を軽減する対策を採り上げています。

構造躯体に使用する材料の交換等大規模な改修工事を
必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策の程度の等級
3 通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代(おおむね75~90年)まで、大規模な改修工事を
必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている
2 通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で2世代(おおむね50~60年)まで、大規模な改修工事を
必要とするまでの期間を伸長するため必要な対策が講じられている
1 建築基準法に定める対策が講じられている

(4)配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策

給排水管、給湯管、ガス管の点検や清掃・補修のしやすさを評価しています。

維持管理対策等級
3 掃除口及び点検口が設けられている等、維持管理を容易にすることに特に配慮した措置が講じられている
2 配管をコンクリートに埋め込まない等、維持管理を行うための基本的な措置が講じられている
1 その他

(5)省エネルギー対策

地球温暖化対策を含めて、冷暖房に使用するエネルギー効率を向上させるため、構造躯体の断熱措置などの程度が評価されます。

省エネルギー対策等級
4 エネルギーの大きな削減のための対策(エネルギーの使用の合理化に関する法律の規定による建築主の判断の基準に相当する程度)が講じられている
3 エネルギーの一定程度の削減のための対策が講じられている
2 エネルギーの小さな削減のための対策が講じられている
1 その他

(6)シックハウス対策・換気

いわゆるシックハウス症候群対策で室内の空気のほこり、微生物、水蒸気、一酸化炭素、二酸化炭素及び化学物質などの濃度を削減する対策が取られているか、ホルムアルデヒドなど化学物質などの濃度を測り評価します。また、建材の選定と換気方法を評価します。

ホルムアルデヒド対策(内装及び天井裏等)等級
3 ホルムアルデヒドの発散量が極めて少ない
(日本工業規格又は日本農林規格のF☆☆☆☆等級相当以上)
2 ホルムアルデヒドの発散量が少ない
(日本工業規格又は日本農林規格のF☆☆☆等級相当以上)
1 その他

(7)窓の面積

窓(開口部)には日照、採光、通風の他、眺望、開放感などの機能があります。住宅室内の採光をはじめとする開口部の総合的効果をあわせて見込んだうえで、開口部の面積と位置についてどの程度の配慮がなされているかを評価します。

  • ・単純開口率:居室の外壁又は屋根に設けられた開口部の面積の床面積に対する割合
  • ・方位別開口比:居室の外壁又は屋根に設けられた開口部の面積の各方位毎の比率

(8)遮音対策

マンションなどの共同住宅では重量床衝撃音(子供の走りまわる音)など評価項目は多いですが、一戸建てでは住宅外部からの遮音性が評価されます。これを透過損失等級といい、居室の外壁に設けられた開口部に方位別に使用するサッシによる空気伝搬音の遮断の程度を評価します。

透過損失等級(外壁開口部)
3 特に優れた空気伝搬音の遮断性能(日本工業規格のRm(1/3)―25相当以上)が確保されている程度
2 優れた空気伝搬音の遮断性能(日本工業規格のRm(1/3)―20相当以上)が確保されている程度
1 その他

(9)高齢者や障害者への配慮

バリアフリーのための配慮がどの程度取られているか、「移動時の安全性」、「介助の容易性」に着眼点を当てて評価されます。具体的には段差の解消、手すりの設置、高齢者の寝室と居間などが同一階に配置されているか、玄関、通路、浴室、トイレの広さなどです。

住戸内における高齢者等への配慮に必要な対策の程度の等級
5 高齢者等が安全に移動することに特に配慮した措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にすることに特に配慮した措置が講じられている
4 高齢者等が安全に移動することに配慮した措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にすることに配慮した措置が講じられている
3 高齢者等が安全に移動するための基本的な措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うための基本的な措置が講じられている
2 高齢者等が安全に移動するための基本的な措置が講じられている
1 住戸内において、建築基準法に定める移動時の安全性を確保する措置が講じられている

(10)防犯対策

防犯に配慮した住宅の計画を行う際の基本原則としては、主に以下の点があげられます。

  • ・周囲からの見通しを確保する(監視性の確保)
  • ・居住者の帰属意識の向上、コミュニティ形成の促進を図る(領域性の強化)
  • ・犯罪企図者の動きを限定し、接近を妨げる(接近の制御)
  • ・部材や設備を破壊されにくいものとする(被害対象の強化・回避)

ここでは、上記のうち被害対象の強化として、「開口部の侵入防止対策」について、どの程度の配慮がなされているかを評価します。

開口部の種類 侵入防止性能が求められる部分
開閉機構を有する開口部のうち、住戸の出入口として使用される開口部 玄関ドア、
勝手口
戸(侵入可能な規模の大きさのガラスがある場合は、そのガラス部分についても)、錠
開閉機構を有する開口部のうち、住戸の出入口として使用されない開口部 引き違い窓 サッシ枠(2以上のクレセント等が装着されているものに限る)、ガラス
開閉機構を有しない開口部 FIX
(はめ殺し)窓
ガラス

中古住宅の場合

中古住宅を売買する時、住宅の現況や性能がわかれば安心して売買できますね。

中古住宅の基準でも、基本的には等級の設定などの表示方法は新築住宅用の基準と同一となっています。ただし、遮音対策については評価対象外となります。

まとめ~安心を買う~

欠陥住宅の検知の観点からも、住宅性能評価制度の普及は望まれるところです。平成31年度の設計住宅性能評価書の交付割合は27.7%、建設住宅性能評価は22.5%と、過去最高となりました。しかしまだまだ普及が進んだとは言えません。平成12年10月に運用が始まってから20年経っていますが、3割に届かないのが現状です。申請が任意で費用がかかることが普及の進まない原因でもありますが、必須項目が4分野9項目に軽減されたので、必須項目だけでも試してみる価値はありそうです。特に中古住宅では、制度を利用することでトラブルなく安心して売買ができるでしょう。


2021-08-15 10:40:23

未公開物件とは?

未公開物件とは?

未公開物件(非公開物件)とは、売主や不動産会社の事情でインターネットやチラシなどで一般公開をされていない物件のことを言います。

公開されている物件とは、不動産会社のHPやSUUMOやLIFULL HOME’S、at homeなどの不動産物件検索サイトで広告されている、一般の方が検索できる物件のことです。未公開物件は一般には公開されていないので、その閲覧を材料に集客を行う業者もあり、あやしく感じる方もいるかと思います。

レインズ(不動産流通標準情報システム)とは?

未公開物件とはレインズに登録されていない物件のことで、登録されていても売主の都合で他社への紹介を停止中の物件や、インターネットに公開されていない物件情報のことです。では、このレインズって一体何なのでしょうか?

レインズ(REINS)は、Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた各地域の公益社団法人、不動産流通機構が運営している不動産流通標準情報システムのことです。

レインズへの登録や詳細情報の閲覧ができるのは、会員登録をしている不動産業者のみです。個人ではレインズを閲覧できません。登録される情報に個人情報が含まれているためです。会員となっている不動産会社は、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方、借りたい方を探します。また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から最適な不動産を紹介します。

《出展》国土交通大臣指定公益財団法人東日本不動産流通機構のホームページより

物件の売却を不動産会社に依頼する場合は、売主と不動産会社の間で必ず媒介契約を結びます。

媒介契約には専属専任媒介契約※1、専任媒介契約※2、一般媒介契約※3の3種類があり、このうち専属専任媒介契約、専任媒介契約については、宅地建物取引業法によりレインズへの登録が義務付けられています。一般媒介契約では登録は任意です。

※1 専属専任媒介契約:不動産の売却の仲介 (媒介)を不動産仲介会社に依頼する際に結ぶ契約形態の一つで、 不動産売却の仲介の依頼を1社のみに限定して契約を行うこと。自分で買い手を見つけることができない。
※2 専任媒介契約:依頼主が他の業者への依頼をせず、売却活動を完全に1つの業者へ一任する契約形態のこと。自分で買い手を見つけても良い。
※3 一般媒介契約:複数の不動産仲介会社と契約可能な契約形態のこと。

未公開物件とは、一般媒介契約を交わし、レインズへは登録していない物件です。レインズに登録されないので未公開物件と言えます。更に専属専任媒介契約、専任媒介契約の物件でレインズには登録されてはいますが、売主の都合で他の不動産業者に紹介を停止している中古物件及びハウス・ビルダーなど自身が売主となる新築物件も、その候補となります。

公開しない理由は?

1.売主の事情で非公開になる場合

・プライバシーの配慮から
売主がまだ居住中なので、見学に来てほしくない場合、土地や家を売りに出していることを売主が近隣に知られたくない場合など、プライバシーへの配慮で公開しないことがあります。

・公開できる状態ではない物件
リフォーム、リノベーション中などで公開できる状態ではない場合です。

・一般媒介契約で1社のみと契約している物件
一般媒介契約ではレインズへの契約は任意なので、売主が1社と単独で媒介契約(一般)を結ぶことを了承した場合は「未公開物件」となり得ます。

2.業者の事情で非公開になる場合

・買い手がすぐにつくと判断した場合
広告をしなくてもすぐに売れるだろうと判断した場合、費用がかかる広告を出さないことがあります。

・不動産会社が売主である物件の場合
不動産会社が売却希望者から買い取った物件なら、不動産会社の自社物件として扱いが自由になるので、レインズに登録する義務はありません。リフォームやリノベーションをして付加価値をつけて販売することもあります。

・レインズ登録が完了していない場合
専任契約では7日以内、専属専任契約では5日以内にレインズへの物件登録が義務付けられていますが、この期間内にあり登録が完了していない物件です。

未公開物件はお得な物件?

秘密の物件と聞くと、見たくなるのが人の性です。しかし、未公開物件は本当にお得な物件なのでしょうか?「会員様限定の未公開」、あやしさ全開ですが、「あなただけの限定」という言葉と「プレミア感」に人は弱いものです。売主の事情、業者の事情を読んできておわかりだと思いますが、未公開だからお得な優良物件というわけではありません。また、不動産会社の中には、少なくなってはきましたが、未公開物件をおとりに使って集客を図る会社もあります。

未公開物件という言葉に踊らされず、仮に「この物件は未公開なんですけどね」と紹介された物件でも購入の判断は自分の目で確かめて、不動産会社にも不明点などを確認して納得した上で購入を決めましょう。

未公開物件を見るためには?

公開物件も未公開物件もあわせて閲覧して、自分の要望に合った物件を探すにはどうしたらいいのでしょうか。不動産会社は敷居が高く感じる方もいると思いますが、最新の物件情報が集まる場所なので、SUUMOなどの検索サイトよりもはるかに多くの情報を持っています。未公開物件を見るには2つの方法があります。

  • 1.不動産会社の店舗・店頭で見せてもらう
  • 2.不動産会社のホームページで氏名や住所を登録して会員になり、情報を得る

まとめ

不動産会社は入りづらい・押し売りされそう・しつこそう、というイメージを持つ方も多いと思いますが、家を買うとなれば最終的には不動産会社を通して物件を購入することになります。信頼できる不動産会社と営業マンを見つけられれば、希望する物件を早く見つけることもできるかもしれません。うまくいかない時は不動産会社を変えても問題ありません。コミュニケーションがとりやすく、地元に密着した信頼できる不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。


2021-07-20 11:55:22

不動産検索サイト徹底比較!

不動産検索サイトとは

住まい探しには多くの人が不動産検索サイトを利用していると思います。パソコンやスマホで物件を検索して、資料を請求できるサービスはとても便利です。不動産検索サイトでは、不動産会社が売買・賃貸している物件が閲覧できます。検索サイトが多すぎて選べないくらいですね。
不動産検索サイトは民間が運営するサイトを中心に、不動産会社・業者の業界団体が運営するなど色々なサイトがあり、各々の特徴があります。検索専用アプリがある会社も増えています。
ここでは不動産の売買に関して、不動産情報検索サービスを提供している定番サイトについて解説します(不動産会社自身が運営するサイトは除外します)。民間のサイトでは「SUUMO」、「LIFULL HOME’S」、「at home」、「Yahoo!不動産」が有名です。

不動産検索サイトの選び方は?

1.情報量の多いサイトを選びましょう!

情報量が多い=物件の選択肢が豊富だということになります。広告を載せている不動産会社が多いサイトは情報量が多く、物件の選択肢が増えます。「SUUMO」、「LIFULL HOME’S」、「at home」、「Yahoo!不動産」は情報量が多いサイトです。物件は新築一戸建て・中古一戸建て・新築マンション・中古マンション・土地があります。

2.使いやすいサイトを選びましょう!

数多くの物件の中から自分の譲れない条件に合った住まいを探すには、わかりやすい操作でオプションまで設定できる、使い勝手が良い検索システムを提供しているサイトを選びましょう。PC版・スマホ版の不動産検索アプリを提供している検索サイトもあります。「SUUMO」、「LIFULL HOME’S」、「at home」、「Yahoo!不動産」はいずれもアプリをiOS、Androidのストアからダウンロードして使えます。

3.便利な機能やサービス提供があるか?

通勤先や通学先から何分の範囲にどんな物件があるのか、検索できると便利ですね。地図上に物件が表示されれば、駅などからの遠近も視覚的にわかり便利です。このような機能を持ったサイトは、多彩な検索ができて便利です。

各不動産検索サイトの特徴

(1)SUUMO

「物件数No.1」でおなじみの、リクルートが運営する不動産検索サイトで、この業界では最大手です。昭和51年に「住宅情報」を創刊。情報誌から不動産情報の広告をスタートさせ、広告業界の老舗としての安心感があります。消費者の認知度も高く、利用者も非常に多いサイトです。

(2)LIFULL HOME’S

Webのみで不動産検索サイトを立ち上げ、楽天と資本提携をしています。通勤・通学時間検索、車での移動時間検索など、ユニークな検索機能などを提供しています。オンラインに対応しており、オンライン内見・ITでの重要事項説明だけでなく、不動産会社スタッフへの相談もビデオ通話を使って行えます。

(3)at home

もともとは不動産会社間の情報流通会社で、不動産業者との関係が強い会社です。物件データは「Yahoo!不動産」をはじめ提携先のポータルサイトへも提供しています。不動産スタッフの顔写真や資格、紹介文などが掲載されていて、担当者を指名することができます。

(4)Yahoo!不動産

Yahoo!のブランド力を活かした不動産検索サイトで、Yahoo!JAPANトップページの中のコンテンツにあります。住居だけでなく、駐車場や貸倉庫などの検索もできます。

検索機能徹底比較!

検索対象となる不動産コンテンツは、売買系では新築マンション、中古マンション、新築一戸建て、中古一戸建て、土地が通常のカテゴリーになります。at homeは売り店舗・事務所や投資物件などの不動産も扱っていて、消費者向けでない不動産物件も幅広く扱っています。各サイトの検索機能の比較については以下の通りです。

1.基本検索機能

検索機能 SUUMO LIFULL
HOME’S
at home Yahoo!
不動産
エリアから探す
沿線・駅から探す
路線図から探す
通勤・通学時間から探す
地図から探す
価格✕広さの相場から探す
車での移動時間から探す
フリーキーワードで探す

2.オプションの検索条件

オプションの
検索条件
SUUMO LIFULL
HOME’S
at home Yahoo!
不動産
規模(✕✕戸以上)
階数(3階建て以上等)
表示情報
(360℃パノラマ・動画等)
性  能
制震・免震・耐震
長期優良住宅・低炭素住宅
太陽光発電システム
証明書類有(住宅評価証明書)
立 地 等
陽当たり・採光(南向き)
南道路
駐車場(2台可、3台可)
立地
(角地、整形地、低層住宅地域等)
室内設備・仕様・収納等
間取の広さ(LDK15帖以上等)
床暖房
ウォークイン・クローゼット
シューズイン・クローゼット
全居室収納あり
バリアフリー
宅配ボックス
水回り関連設備
システムキッチン
対面式キッチン
IHクッキングヒーター
食器洗浄乾燥機
浴室乾燥機・浴室1坪以上等
タンクレストイレ・
温水洗浄便座
資金面での優遇措置
長期優良住宅・低炭素住宅・
フラット35S

まとめ

検索機能は基本的に、エリア(都道府県→市区町村)と沿線(沿線名→駅)で検索でき、付帯条件として価格、広さ(土地面積、建物面積(専有面積)、間取り(3LDK等)で検索できれば十分です。譲れない条件がある場合は、採光や室内設備、立地条件など追加条件を指定しましょう。はじめから絞り込むよりも物件の詳細情報をよく見て物件をよく理解してから問い合わせする物件を選択すると良いでしょう。最終的には、問合せ先の不動産会社を選ぶことになります。不動産会社のページへ行って物件や会社自体の情報も収集すると、今後の具体的な物件探しをスムーズに進めることができます。不動産検索サイトをきっかけに、希望のマイホーム探しをしましょう。


2021-07-19 11:09:25

長期優良住宅のメリットとデメリット

長期優良住宅を知っていますか?

長期優良住宅とは、長期間、不具合なく住み続けることができることを所管行政庁(*)に認められた住宅のことを言います。

長期優良住宅の認定は、9つの評価基準を満たす必要がありますが、劣化が少なく、耐震性や省エネ性能に優れ、維持管理やリフォームがしやすい構造や設備を備えていることの証明になります。

従来、住宅建築の考え方は、「つくっては壊す」スクラップ&ビルド型でしたが、「いいものを作って、きちんと手入れをして、長く大切に使う」ストック活用型の考えへの転換が、求められています。

これからの社会では、ますます長期優良住宅の需要は高まることでしょう。

*所管行政庁:建築基準法に基づく建築確認申請をする建築主事がおかれている地方公共団体のこと

長期優良住宅の認定基準は

  1. (1)劣化対策

    基礎、柱、壁、床版等の家の根幹をなすものを『構造躯体』と言います。『構造躯体』が維持管理され、100年は継続して利用することが出来ること。家の床下及び小屋裏に点検口を設置し、330mm以上の床下空間を確保することなどが定められています。長期に渡って構造躯体を維持できる対策を取れることが必要となります。

  2. (2) 耐震性

    極めて稀に発生する地震でも壊れないこと。建築基準法で想定されている1.25倍の地震に対しても倒壊しないことが基準となります。

  3. (3)可変性(共同住宅、長屋)

    居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な作りをしていること。
    躯体天井高さ2.65m以上が求められます。

  4. (4)維持管理・更新の容易性

    内装・設備は躯体に比べて劣化が早いので、点検や交換が容易にできること。
    更新時の工事の負担が軽減される措置が取られていることが必要です。住宅のメンテナンス費を抑え、耐用年数を伸ばせる住宅性能が要求されます。

  5. (5)バリアフリー性(共同住宅等)

    将来のバリアフリー改修に対応できるよう必要なスペースを確保すること。
    廊下の幅、階段の幅・勾配等、エレベーターの開口幅等について、必要なスペースを確保することが求められます。

  6. (6)省エネルギー性

    断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
    冷暖房の効率が高まり、電気、ガス、灯油などのエネルギー消費量が少なくて済む住宅が求められます。建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)の断熱等性能等級の等級4の基準(新築住宅)に適合する必要があります。

  7. (7)居住環境

    居住地区の地区計画、景観計画、条例に適合する居住環境の維持向上に配慮された住宅であることが求められます。

  8. (8)住戸面積

    1階の床面積が40㎡以上であり、戸建て住戸面積は75㎡以上(2人世帯の居住面積水準)であること、共同住宅等は55㎡以上(2人世帯の都市居住型誘導居住面積水準)であることが求められます。

  9. (9) 維持保全計画

    点検、補修計画が策定されていて、最低10年毎に点検を実施しなければなりません。計画の内容は構造耐力(水平、垂直方向の力への耐性)上の主要な部分の項目、劣化の原因となる雨水の侵入防止部分の項目、給排水設備の点検事項とその時期です。長期にわたり住宅を良好に保つ運用計画が必要です。

長期優良住宅のメリット

  1. (1)住宅ローン減税

    住宅ローンの控除対象限度額の5,000万円の1%が控除され10年間で最大500万円が控除されます。
    一般の住宅の場合、控除対象限度額は4,000万円ですが、長期優良住宅なら5,000万円です。
    借入した住宅ローンの年末残高の額や、所得税・住民税の額によって控除できる額は変わります。必ずしも最大の控除が受けられる訳ではありませんので、ご注意ください。

  2. (2)投資型減税

    平成26年4月1日~令和3年12月31日までに入居した場合、最大650万円の10%が所得税から控除されます。住宅ローン減税との併用はできません。

  3. (3)登録免許税の軽減

    登録免許税は不動産の保存登記や移転登記時に掛かる税金です。長期優良住宅の場合、登録免許税が軽減されます。

  4. (4)不動産取得税の軽減

    土地は固定資産税評価額、建物は固定資産評価基準に基づき評価された額をそれぞれ課税標準額として課税されます。長期優良住宅は課税標準額からの控除額が、通常の住宅に比べ100万円多く、不動産取得税が軽減されます。
    不動産取得税=(課税標準額-1,300万円)×3%※
    ※令和6年3月31日までに取得の場合

  5. (5)固定資産税の軽減

    令和4年3月31日までに、新築戸建の長期優良住宅を購入した場合、5年間は固定資産税が1/2になります。新築マンション(※)の長期優良住宅を購入した場合、7年間は固定資産税が1/2になります。
    ※新築マンション:3階建て以上の耐火・準耐火建築物

  6. (6)フラット35Sの金利優遇

    フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する住宅ローンです。長期優良住宅の場合、フラット35の金利が年0.25%軽減されるフラット35Sの利用ができます。性能のグレードによって金利軽減期間が10年と5年に分かれます。

  7. 長期優良住宅のデメリットは

    1. (1)申請のコストがかかる

      長期優良住宅の認定を受けるためには、着工前に申請をする必要があります。自分で申請を行なった場合でも、5〜6万円位の申請コストがかかります。ハウスメーカー、工務店等に申請の代行を依頼した場合は、数十万円かかることもあります。

    2. (2)一般住宅より建築コストがかかる場合がある

      施工するハウスメーカーや工務店によりますが、一般住宅よりもコストがかかる場合があります。長期優良住宅の施工を考えている場合は、よく相談しましょう。

    3. (3)一般住宅より建築期間がかかる場合がある

      こちらも、施工するハウスメーカーや工務店によります。よく相談しましょう。

    4. (4)定期点検のコストがかかる

      維持保全計画に沿って、10年に一度は必ず点検を行い、メンテナンスを行う必要があります。もちろん点検にはコストがかかりますが、その分、良い状態の家に長く住めることを考えれば、デメリットとは言い切れませんね。

    まとめ

    長期優良住宅は長期的に安心して住める住宅です。
    税制面の優遇などメリットは多岐に渡りますが、コストがかかるなどのデメリットもありますので、メリットとデメリットを比較検討しましょう。
    また、施工は建築実績豊富な建築会社を選ぶようにしましょう。

    家を大切に手入れして、代々受け継ぐなんて素敵ですね! 長期優良住宅の今後に期待です!


2021-07-17 15:56:30

フラット35について

フラット35とは

フラット35とは、長期固定金利の住宅ローンです。住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供しています。

銀行の住宅ローンと違い、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できます。「転職したばかりだが家を購入したい」「健康診断結果により団体信用生命保険に加入できないが住宅ローンを組みたい」などの場合に力強い味方になります。

今回は、フラット35について学びましょう。

フラット35の主な特徴

フラット35の主な特徴は以下の通りです。

  1. 1. 借入期間は最長35年
  2. 2. 借入金利は全期間固定金利 ※条件を満たすと一定期間優遇金利が受けられます
  3. 3. 借入額は最高8,000万円
  4. 4. 保証人の必要なし
  5. 5. 団体信用生命保険(以下、団信)の利用は任意

特に特徴的なのが、5.団信についてでしょう。

団信とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態となった時などに、その保険金で住宅ローンが完済される保険です。健康に関する告知事項が必要となり、健康状態に問題がある場合は加入できない場合があります。
なお、健康上の理由で団信に加入できない場合のための、緩和型のワイド団信というものもあります。ですが、金利が上乗せされたり、金融機関が限定されてしまう場合がありますし、疾病の内容によっては、ワイド団信でも加入できない場合があります。

「病気があるから住宅購入は無理なのか…」と諦める前に、フラット35について勉強しましょう。

民間の銀行の住宅ローンでは団信の加入が必須ですが、フラット35では任意です。つまり、健康上の理由から民間の住宅ローンを諦めざるを得なかった人でも、フラット35を使えば住宅ローンを組むことができます。

ただし、団信に加入しないということは、返済期間中に債務者に万が一のことがあった場合、遺された遺族に債務が相続されることになります。任意だから入らなくていいや、という安易な選択はやめて、団信についてよく理解した上で、加入するかしないか検討しましょう。

フラット35の主な融資条件

フラット35の主な融資条件は以下の通りです。

  • 1. 契約者に関する条件
  • ・申込時の年齢が満70歳未満であること。 ※親子リレー返済なら70歳以上でも利用可
  • ・日本国籍であること。外国籍の場合は永住許可を受けているまたは特別永住者であること。
  • ・年収に占める年間の合計返済額の割合が一定以下であること。
  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収400万円以上:35%以下
  • ・資金使途は本人または親族が住む住宅に限る
  • 2. 住宅に関する条件
  • ・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること
  • ・住宅の床面積が以下の基準に適合すること
  • 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合:70㎡以上
  • 共同建て(マンションなど)の場合:30㎡以上

詳しい融資条件はフラット35サイトをご覧ください。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリット① 固定金利で返済計画が立てやすい
メリット② 団体信用生命保険の加入は任意
メリット③ 保証人不要、保証料不要
メリット④ 銀行ローンと異なる審査基準

デメリット① 固定金利なので金利が低下しても金利は変わらない
デメリット② 想定的に金利が高い
デメリット③ 購入する物件に関する独自の条件がある
デメリット④ 購入金額の10%の頭金を用意しないと金利が上がる

メリット① 固定金利で返済計画が立てやすい
変動金利と違い、金利変動による返済金額の変化がありません。返済開始前から正確な返済計画が立てやすいのがメリットです。
メリット② 団体信用生命保険の加入は任意
団信の加入が任意であることから、健康状態に不安がある人も住宅ローンを組むことができます。
ただし、債務者に万が一のことがあった場合は、相続人であるご家族に債務が残ってしまいます。この点はよく理解した上で団信の加入を検討しましょう。
メリット③ 保証人不要、保証料不要
保証人を立てる必要がありません。また、保証料が不要です。
メリット④ 銀行ローンと異なる審査基準
銀行ローンと審査基準が異なるため、勤続年数や勤務形態は問われません。
転職したばかりの人、正社員ではない人、フリーランスの人でも借り入れしやすいのが大きなメリットです。

デメリット① 固定金利なので金利が低下しても金利は変わらない
金利は上がることもありますが、下がることもあります。フラット35は固定金利なので、金利が下がった時の恩恵にあずかることはできません。
デメリット② 金利が高い
フラット35の金利は、民間銀行の住宅ローンの変動金利と比べると、高めに設定されています。
デメリット③ 購入する物件に関する独自の条件がある
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した住宅である必要があります。また、この審査には費用がかかります。
デメリット④ 購入金額の10%の頭金を用意しないと金利が上がる
頭金なしでローンを組むことを『10割融資』と言います。フラット35では『10割融資』を利用することができますが、その場合、金利が上昇します。上昇率は融資の割合などによって異なります。

まとめ

今回はフラット35について学びました。

フラット35は、全期間固定金利の最長35年の住宅ローンのこと。特に特徴的なのは団信への加入が任意であることでした。

固定金利を、金利が変わらないから安心と捉えるのか、金利が下がっても固定金利で損と捉えるのか。
健康状態に不安があり、団信に加入しなくても住宅ローンが組めるから良いと捉えるのか、万一の時に債務が残ってしまうので心配だと捉えるのか。

メリットとデメリットは表裏一体です。きちんと理解した上で、ご自身のライフプランにあった選択をしましょう。


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