朝日土地建物 不動産コラム

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記事カテゴリー:税金

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2021-07-18 15:39:17

不動産の相続と相続税の知識

相続とは

相続とは、不動産や預貯金などの財産を持つ人が死亡した時に、その人の財産を、特定の人が引き継ぐことを言います。今回は、不動産の相続にポイントを置いて、相続と相続税の基礎知識を学びましょう。

相続の方法

財産を遺して亡くなった方を『被相続人』と言います。これに対して、被相続人が遺した財産を相続する権利のある人を『相続人』と言います。
相続の方法には、以下の3つがあります。

  1. (1)単純承認:被相続人の資産や負債も全て、相続人が相続します。
  2. (2)限定承認:相続で得た財産の範囲内で、相続人が負債を負担します。
  3. (3)相続放棄:被相続人の資産も負債も承継しません。

(2)と(3)は主に、マイナスの財産(借金、債務など)を相続することになった時の救済措置です。
死亡したの人の負債がわからない場合は限定承認を選択します。限定承認であれば、財産より負債が多い場合は相続を放棄でき、財産が負債より多い時は相続するという留保をつけることができます。
財産よりも負債が上回っていることが明らかな場合は、相続放棄を選択することができます。

相続の種類

まず、相続の基本的な用語として、『遺言書』とは何か、確認しましょう。
『遺言書』とは、財産を持つ人が、自分の死後に財産をどのように処分するかを指定する書面のことです。
自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。
この遺言書があるかないかにより、その後の相続の流れが変わってきます。

相続の種類には、以下の3つがあります。

  1. (1)被相続人の遺言書がある場合
  2. (2)遺言書がなく、法定相続人がいる場合
  3. (3)遺言書がなく、法定相続人がいない場合

被相続人の遺言書がある場合は、原則、その内容に従います。

遺言書がなく、法定相続人がいる場合は、法定相続人が相続します。(次の項で学びます。)

遺言書がなく、法定相続人が1人もいない場合は、遺産は国庫に帰属することになります。
ただし、特別に相続の権利がある人として、内縁の配偶者や養子、被相続人を看護した人など、「特別縁故者」の申し立てを行い、認められれば相続人となります。

法定相続人

法定相続人とは、相続人になれる人のことで、民法に規定されています。一般的に、相続の順位は以下の通りとなります。

  • (1)被相続人の配偶者
  • (2)被相続人に子や養子がいる場合、子や養子(第一順位)※ただし、養子は1人まで
  • (3)被相続人に子や養子がいない場合、父母(第二順位)
  • (4)被相続人に親も子もいない場合、兄弟姉妹(第三順位)

法定相続分

法定相続分とは、民法に定められた相続割合のことをいいます。
法定相続分は以下のように規定されています。

相続人のパターン 配偶者の割合 配偶者以外の割合
配偶者と子や養子 1/2 残りの1/2を分ける
配偶者と被相続人の親 2/3 残りの1/3を分ける
配偶者と被相続人の兄弟姉妹 3/4 残りの1/4を分ける

遺言書がない場合は、配偶者の割合を引いた、残りの財産を配偶者以外の相続人で均等に分けます。

不動産の相続のパターン

ここで、疑問に思った方もいるのではないでしょうか?
そう、不動産って分けにくい財産じゃないですか…。

ここに、父母が同時に亡くなり、不動産の相続人となった長男と次男がいたとしましょう。
以下に不動産の相続パターンを4つ、説明します。

(1)現物分割:長男は不動産を相続し、次男はその他の財産を相続。
その他の財産があればいいですが、なかったら次男は不満を抱くかもしれませんね。
(2)代償分割:長男は不動産を相続し、次男に相続分相当の金銭を渡す。
長男に、次男に金銭を渡すだけの貯蓄があれば、実現できますね。
(3)換価分割:不動産を売却し、その代金を長男と次男で分ける。
(4)共有相続:不動産を分けずに長男と次男で共有する。
ただし、将来、売却する場合や賃貸に出す場合など、名義人全員の意見が合わないとトラブルの元になります。

相続は、親が元気なうちに、家族全員で話し合うのが望ましいものですね。

さて、いよいよ、気になる不動産の相続税について学びましょう。

不動産の相続税

相続税は、以下の式で求められます。

相続税 = (相続財産 ー 相続税の基礎控除) × 税率 ー 控除額

今は意味がわからなくても大丈夫です。
相続財産って何? 基礎控除って何? 税率って何%? 控除額っていくら?
ひとつずつ解消していきましょう!

(1)相続財産

相続財産とは、被相続人の財産すべてを指します。不動産、預金、などのプラスの財産ばかりに目がいってしまいますが、借金などのマイナスの財産もあります。相続が発生した時には、すべての財産を洗い出すことが重要です。

預金、借金などの説明は今回は割愛します。

気になる不動産。不動産の場合は、家と土地があることは目に見えてわかりますが、実際の評価額がいくらになるのかがよくわかりませんよね。
不動産の評価額について説明します。

◆不動産の評価額

建物は築年数や手入れの状態によって資産価値が変わりますので、専門家に査定してもらいましょう。

ここでは、宅地の評価額について説明します。
宅地の評価額は「路線価」と「奥行価格補正率」というものを基に計算します。

宅地の評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 宅地面積

路線価とは、道路に面する宅地1㎡あたりの評価額のこと。「標準的な宅地1㎡はこの価格だよ」と示したものです。

奥行価格補正率は、奥行による土地の価値の補正をするための数字です。
宅地は奥行距離が極端に長いまたは短いと、使い勝手が悪くなるので、その分土地の評価は下がります。その補正をこの数字で行います。

路線価は国税庁のホームページの“路線価図・評価倍率表”を閲覧し求めることができます。

奥行価格補正率は国税庁のホームページの“奥行価格補正率表”に定められています。

簡単に調べられるので、自宅の土地の価値を調べてみましょう!

(2)相続税の基礎控除

不動産の評価額などが分かったら、そこから「相続税の基礎控除」を引きます。平成27年1月1日以降の基礎控除額は以下の通り。

相続税の基礎控除 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

夫、妻、子2人の4人家族の夫が亡くなったとします。基礎控除の額はいくらですか?
法定相続人の勉強をした今ならわかるはず!

答え:4,800万円(3,000万円 + (600万円 × 3人)=4,800万円)

相続財産が基礎控除よりも少なければ、相続税はかかりません。0円です!
4人家族のお父さんが亡くなった場合、4,800万円までは相続税ゼロ。テストに出ます!

相続財産が基礎控除以内に収まるケースは割と多いので、覚えておきましょう。

(3)相続税の税率と控除額

いやいや、うちは4,800万円以上あるよ! という方もいらっしゃると思いますので、税率と控除額を以下に紹介します。国税庁のホームページで見られます。

相続税早見表

法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
1,000万円超~3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超~1億円以下 30% 700万円
1億円超~2億円以下 40% 1,700万円
2億円超~3億円以下 45% 2,700万円
3億円超~6億円以下 50% 4,200万円
6億円超~ 55% 7,200万円

出典:国税庁ホームページ

(4)ケース 相続税の基礎控除より財産が多い場合

表ばっかり見せられてもわからーん! という方のために、例を紹介します。
ここに、夫、妻、子2人の4人家族がいたとします。お父さんが亡くなりました。財産は以下の通りでした。

  • ・ 不動産 4,000万円
  • ・ 預貯金 5,000万円

※その他のプラスの財産なし、マイナスの財産なし、相続時精算課税制度(*)の利用なし、死亡前3年以内の贈与なしと仮定する。

*相続時精算課税制度:親子間などで、2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けることができる。贈与者が亡くなった時にその贈与財産の価額を含めて相続税額を計算し、一括して相続税として納税する制度。

①9,000万円から相続税の基礎控除を引く

まずは相続財産から相続税の基礎控除を引きます。4人家族のお父さんが亡くなった場合は、基礎控除は4,800万円でしたね。

9,000万円 ー 4,800万円 = 4,200万円

②4,200万円を法定相続分に分ける

配偶者:4,200万円 × 1/2 = 2,100万円
子:4,200万円 × 1/4 = 1,050万円
子:4,200万円 × 1/4 = 1,050万円

③相続税を計算する

相続税早見表を参考に相続税を計算します。

配偶者:2,100万円 × 15% ー 50万円 = 265万円
子:1,050万円 × 15% ー 50万円 = 107万5千円
子:1,050万円 × 15% ー 50万円 = 107万5千円

この一家の相続税の負担額は、
合計 480万円
となります。

④相続税を法定相続分の割合に按分する

合計 480万円を法定相続分の割合に按分し、それぞれの相続人が支払う相続税の額を決定します。

配偶者:480万円 × 1/2 = 240万円
子:480万円 × 1/4 = 120万円
子:480万円 × 1/4 = 120万円

大きな額です。少しでも減らす方法はないのか? と誰でも思いますよね。
次で、不動産の相続税の節税方法を紹介します。

不動産の相続税の節税方法は?

(1)配偶者控除

被相続人の配偶者には、相続税の優遇制度があります。
相続により取得した正味の財産が
 ・ 1億6千万円以下
  もしくは
 ・ 法定相続分以下
の場合は相続税はかかりません。

前項のケースの4人家族の妻は、この控除を利用することで、配偶者の相続税をゼロにすることができます。大きいですね!

しかし、配偶者の非課税枠が大きいからといって、配偶者に財産を多く振り分けすぎると、配偶者が亡くなった時に二次相続(*)が発生して、トータルで払う相続税が多くなることもあります。相続は計画的に!

*二次相続:例えば、父母と子の一般的な家庭の父親が亡くなった時に母親と子が相続をします。その後、母親が亡くなった時に子が相続をします。この二回目の相続のことを二次相続と言います。

(2)小規模宅地等の特例

相続で取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人が住んでいた宅地の、限度面積までの部分は、相続税を割引します。具体的には、被相続人が住んでいた宅地の330㎡を上限に80%が減額されます。

先ほどのケースでいうと、4,000万円の不動産が、被相続人が相続直前まで住んでいたものであった場合、330㎡以内の部分は、評価額が80%引きになります。評価額が下がれば、自ずと相続税額も下がりますよね!

(3)空き家の発生を抑制するための特例

平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に、被相続人の居住していた家屋を相続した相続人が、当該家屋または取り壊し後の土地を譲渡した場合は、当該家屋または土地の譲渡所得(*)から3,000万円が特別控除されます。
空き家を防ぐための特例です。
相続税そのものが控除されるわけではないですが、譲渡所得から引かれる税金を抑えることができます。

*譲渡所得:土地などを売却した時の所得(利益)

まとめ

今回は主に不動産にまつわる相続税について説明しました。
相続税の計算方法は、基礎控除の額は…と知識を身につけることも大事ですが、一番大事なのは、生きているうちに家族全員で話し合うことです。
不動産などの財産がある人は、残された家族のためにも、財産分割の協議で揉め事が起こることのないように、時間のあるうちに相続について考えておきましょう。
そして、何か困ったことがあれば、税理士や弁護士など専門家に相談しましょう。
相続は計画的に!


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