朝日土地建物 不動産コラム

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2021-08-17 11:20:24
重要事項説明書(35条書面)とは?

重要事項説明書(35条書面)とは?

重要事項説明書(35条書面)とは?

宅地建物取引業法では買主が契約内容を理解し、物件の売買契約の判断をするために宅地建物取引士を通じて35条に記載された重要事項について書面を交付し、契約が成立するまでの間に説明することを規定しています。この書面を略して重説と言います。説明が理解できないことが無いように事前にその概要を掴んでおきましょう。
重要事項の説明は大別すると物件に関する事項、契約内容に関する事項、マンションに関しての独自の事項の3つになります。重説の説明は買主の自宅などどこでもかまいません。重説は賃貸物件や物件の交換でも説明が必要になりますが、今回は売買物件の取引についてのみ説明します。

物件に関する事項

① 登記された権利の種類・内容・登記名義人または登記簿の表題部に記録された所有者の氏名

不動産の所有者は誰か、抵当権が付いている場合はその説明がされます。抵当権が設定されている場合は、購入前に抹消してもらう必要があります。また、差し押さえの登記などがないか登記簿と重説を確認して下さい。

②法令上の制限に関する事項の概要

土地計画法や建築基準法などで土地の利用が制限される場合は説明・記載されます。購入する物件の隣地に大きな建物が建つ可能性があるなど、土地計画法の用途地域の確認が必要です。また、建築基準法の制限によって将来建て替えができないなどの問題が出ないか、確認が必要です。

③私道に関する負担について

建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接しないと建築ができないため、私道を作ってこれに接道させる場合、この私道のために負担する面積やその維持費などについて記載・説明されます。私道負担がない場合は負担なしと記載されます。

④飲用水・電気・ガス等の供給施設・排水施設の整備状況

都市ガスかプロパンガスか、インフラの設備について説明されます。整備されていない場合には、その整備の見通しやその整備についての負担金について記載・説明があります。

⑤未完成物件の場合は工事完了時の形状や構造など

宅地は造成工事完了時の宅地に接する道路の幅、道路からの高さ、擁壁、階段、排水施設、井戸等の位置、構造等について、建物は 建築工事完了時の建物の主要構造部の鉄筋コンクリート造・ブロック造・木造等の別、屋根の種類、階数、内装、外装の構造や仕上げ、設備の設置などについて、平面図を交付して説明されます。

⑥ホームインスペクション(建物状況調査)の結果(既存の建物の時)

ホームインスペクション済かどうか、及び結果の概要が記載・説明されます。

⑦建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況(既存の建物の時)

新築時の検査済証や増改築、ホームインスペクションの報告書、既存住宅性能評価書等、建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況が記載・説明されます。

⑧土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内・津波災害警戒区域内・水害ハザードマップ

土砂災害が発生した場合、建物が押し流されたりし、著しい被害が発生する可能性があると想定される区域内ある場合はその旨が記載・説明されます。
大規模な盛土などで造成された宅地で地盤災害が発生する恐れのある地域にある場合はその旨が記載・説明されます。
津波による浸水が想定される区域にあればその旨が記載・説明されます。
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地について記載・説明されます

⑨石綿(アスべスト)の使用の有無の調査結果が記録されているときは、その内容

肺がんなどの発がん性のあるアスベストが使用されている家屋だという調査結果があれば、その内容が記載・説明されます。調査義務はないので、調査が行われていなければ「なし」と説明されます。

⑩耐震診断を受けている場合の内容

建物が建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断を受けたものであるときは、その内容が記載・説明されます(建物のみ)。 ただし、昭和56年6月1日以降に新築に着手したものは省かれます。

⑪建物が住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨

住宅性能評価は国交省に登録された第三者機関が行うもので、建物の強さや省エネ性などの性能を評価するものです。評価された住宅であれば、その旨が記載・説明されます。

契約内容に関する事項

①代金(交換差金)、借賃以外の金銭の額と目的

手付金、固定資産税や都市計画税など、売買代金以外に必要な金銭を記載・説明されます。

②契約の解除に関する事項

相手側が契約の履行に着手する前であれば買主は手付金を放棄することで解約ができ、売主は手付金の倍額を払えば契約解除(民法557条)できることが記載・説明されます。

③損害賠償額の予定または違約金に関する事項

売主が物件を引き渡さなかったり、買主が代金を支払わない場合は、違約金の支払額や損害賠償の取り決めが記載・説明されます。

④手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)

未完成物件の場合、売り主が倒産してしまうと手付金が返還されない事態も生じます。これを防ぐための保全措置が記載、説明されます。保全措置が必要なケースは、未完成物件の場合は手付金額が購入代金の5%を超えるか1,000万円以上の場合です。完成物件の場合は、購入代金の10%を超えるか1,000万円以上の場合に保全措置を取らなければなりません。また、手付金の保全方法が記載、説明されます。ちなみに保全方法は銀行などによる連帯保証、保険事業者による保険、指定保管機関による現金の保管などがあります。

⑤支払金または預り金の保全措置の概要

登記や固定資産税・都市計画税などの精算、不動産会社が代行して行う金銭を伴う措置などに対して不動産会社が50万円以上の金銭を預かる場合は、保全措置を講じる必要があります。その際、保全措置の有無や、保全措置が取られた場合はその内容が記載・説明されます。

⑥斡旋するローンの内容、ローン不成立の場合の措置について

本来は宅建業者(不動産会社)が特定の金融機関と提携し斡旋するローンを説明する項目ですが、通例としてそれ以外のローンについても説明されます。記載項目は金融機関名、融資金額、金利、借入期間、斡旋の有無、ローン保証料、手数料などがあります。また、融資が不成立の場合は契約が解除されることや、手付金として預かった金銭を返却することが記載・説明されます。

⑦契約不適合担保責任保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合にはその概要

宅地建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、その不適合を担保すべき責任(契約不適合責任)の履行に関して、保証保険契約の締結その他の措置で一定のものを講ずるかどうか、およびその措置を講ずる場合におけるその措置の概要が記載・説明されます。

⑧割賦販売契約の場合

現金販売価格・割賦販売価格・頭金・賦払金の額、支払時期・方法等が記載・説明されますが、ケースとしてはほとんどありません。

マンションに関しての独自の事項

①敷地に関する権利の種類および内容

物件名称や敷地面積、所有権か借地権かが記載・説明されます。

②共用部分に関する規約の定め

集会所や管理室・倉庫など管理規約によって共有部分としている時は、その旨が記載・説明されます。

③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

専有部分とは、自身が所有する部屋です。利用制限とはペットが飼えない、事務所としての利用はできないなどの取り決めで、それらがある場合は記載・説明されます。

④専用使用権に関する規約等の定め

1階の所有者のみに専用庭が使える、抽選で当たった人のみが駐車場を使用できるなど、特定の人のみ建物または敷地の一部が利用できる場合を記載・説明されます。

⑤所有者が負担すべき費用を特定の者のみ減免する旨の規約等の定め

売れ残りの部屋のある分譲マンションで、管理費および修繕積立金は分譲会社は負担しないなどの規約がある場合は記載・説明されます。この費用は区分所有者が負担することになるので記載・説明されます。

⑥計画修繕積立金等に関する事項

積立金の毎月額、すでに積み立てている額、滞納があればその額とその支払(精算)方法が記載・説明されます。滞納がある場合は買主が支払うことになるケースもあるので、注意が必要です。

⑦通常の管理費用の額

管理費の毎月額、滞納があればその額とその支払(精算)方法が記載・説明されます。

⑧管理の委託先

管理形態(全面委託管理、一部委託管理、自主管理)、委託先の名称、住所などが記載・説明されます。

⑨建物の維持修繕の実施状況の記録

外壁塗装など、過去の修繕内容などの記録が記載・説明されます。

⑩その他

管理費・修繕積立金等の変更予定の有無、大規模修繕の予定の有無、自治会費その他諸費用があればその金額等が記載・説明されます。

まとめ

重要事項説明書の交付と説明は、契約の意思決定を行うための重要な判断材料となります。不動産の購入者は、宅建業者に比べて不動産や不動産の売買に関する知識が乏しく、その不利や不備をカバーするのが重説の目的です。分からないことがあれば知ったかぶりをしないで、良く聞き返すことが重要です。最終的に記名・捺印をしますが、理解しないで捺印することがないよう、事前に概要は把握しておきましょう。


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