未公開物件とは？
未公開物件（非公開物件）とは、売主や不動産会社の事情でインターネットやチラシなどで一般公開をされていない物件のことを言います。
公開されている物件とは、不動産会社のHPやSUUMOやLIFULL HOME’S、at homeなどの不動産物件検索サイトで広告されている、一般の方が検索できる物件のことです。未公開物件は一般には公開されていないので、その閲覧を材料に集客を行う業者もあり、あやしく感じる方もいるかと思います。
レインズ（不動産流通標準情報システム）とは？
未公開物件とはレインズに登録されていない物件のことで、登録されていても売主の都合で他社への紹介を停止中の物件や、インターネットに公開されていない物件情報のことです。では、このレインズって一体何なのでしょうか？
レインズ（REINS）は、Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた各地域の公益社団法人、不動産流通機構が運営している不動産流通標準情報システムのことです。
レインズへの登録や詳細情報の閲覧ができるのは、会員登録をしている不動産業者のみです。個人ではレインズを閲覧できません。登録される情報に個人情報が含まれているためです。会員となっている不動産会社は、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方、借りたい方を探します。また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から最適な不動産を紹介します。
《出展》国土交通大臣指定公益財団法人東日本不動産流通機構のホームページより
物件の売却を不動産会社に依頼する場合は、売主と不動産会社の間で必ず媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約※1、専任媒介契約※2、一般媒介契約※3の3種類があり、このうち専属専任媒介契約、専任媒介契約については、宅地建物取引業法によりレインズへの登録が義務付けられています。一般媒介契約では登録は任意です。
※1 専属専任媒介契約：不動産の売却の仲介 (媒介)を不動産仲介会社に依頼する際に結ぶ契約形態の一つで、 不動産売却の仲介の依頼を1社のみに限定して契約を行うこと。自分で買い手を見つけることができない。
※2 専任媒介契約：依頼主が他の業者への依頼をせず、売却活動を完全に1つの業者へ一任する契約形態のこと。自分で買い手を見つけても良い。
※3 一般媒介契約：複数の不動産仲介会社と契約可能な契約形態のこと。
未公開物件とは、一般媒介契約を交わし、レインズへは登録していない物件です。レインズに登録されないので未公開物件と言えます。更に専属専任媒介契約、専任媒介契約の物件でレインズには登録されてはいますが、売主の都合で他の不動産業者に紹介を停止している中古物件及びハウス・ビルダーなど自身が売主となる新築物件も、その候補となります。
公開しない理由は？
１．売主の事情で非公開になる場合
- プライバシーの配慮から
売主がまだ居住中なので、見学に来てほしくない場合、土地や家を売りに出していることを売主が近隣に知られたくない場合など、プライバシーへの配慮で公開しないことがあります。 - 公開できる状態ではない物件
リフォーム、リノベーション中などで公開できる状態ではない場合です。 - 一般媒介契約で1社のみと契約している物件
一般媒介契約ではレインズへの契約は任意なので、売主が1社と単独で媒介契約（一般）を結ぶことを了承した場合は「未公開物件」となり得ます。
２．業者の事情で非公開になる場合
- 買い手がすぐにつくと判断した場合
広告をしなくてもすぐに売れるだろうと判断した場合、費用がかかる広告を出さないことがあります。 - 不動産会社が売主である物件の場合
不動産会社が売却希望者から買い取った物件なら、不動産会社の自社物件として扱いが自由になるので、レインズに登録する義務はありません。リフォームやリノベーションをして付加価値をつけて販売することもあります。 - レインズ登録が完了していない場合
専任契約では7日以内、専属専任契約では5日以内にレインズへの物件登録が義務付けられていますが、この期間内にあり登録が完了していない物件です。
未公開物件はお得な物件？
秘密の物件と聞くと、見たくなるのが人の性です。しかし、未公開物件は本当にお得な物件なのでしょうか？「会員様限定の未公開」、あやしさ全開ですが、「あなただけの限定」という言葉と「プレミア感」に人は弱いものです。売主の事情、業者の事情を読んできておわかりだと思いますが、未公開だからお得な優良物件というわけではありません。また、不動産会社の中には、少なくなってはきましたが、未公開物件をおとりに使って集客を図る会社もあります。
未公開物件という言葉に踊らされず、仮に「この物件は未公開なんですけどね」と紹介された物件でも購入の判断は自分の目で確かめて、不動産会社にも不明点などを確認して納得した上で購入を決めましょう。
未公開物件を見るためには？
公開物件も未公開物件もあわせて閲覧して、自分の要望に合った物件を探すにはどうしたらいいのでしょうか。不動産会社は敷居が高く感じる方もいると思いますが、最新の物件情報が集まる場所なので、SUUMOなどの検索サイトよりもはるかに多くの情報を持っています。未公開物件を見るには2つの方法があります。
- 不動産会社の店舗・店頭で見せてもらう
- 不動産会社のホームページで氏名や住所を登録して会員になり、情報を得る
まとめ
不動産会社は入りづらい・押し売りされそう・しつこそう、というイメージを持つ方も多いと思いますが、家を買うとなれば最終的には不動産会社を通して物件を購入することになります。信頼できる不動産会社と営業マンを見つけられれば、希望する物件を早く見つけることもできるかもしれません。うまくいかない時は不動産会社を変えても問題ありません。コミュニケーションがとりやすく、地元に密着した信頼できる不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
