長期優良住宅を知っていますか？
長期優良住宅とは、長期間、不具合なく住み続けることができることを所管行政庁（＊）に認められた住宅のことを言います。
長期優良住宅の認定は、9つの評価基準を満たす必要がありますが、劣化が少なく、耐震性や省エネ性能に優れ、維持管理やリフォームがしやすい構造や設備を備えていることの証明になります。
従来、住宅建築の考え方は、｢つくっては壊す」スクラップ＆ビルド型でしたが、｢いいものを作って、きちんと手入れをして、長く大切に使う」ストック活用型の考えへの転換が、求められています。
これからの社会では、ますます長期優良住宅の需要は高まることでしょう。
＊所管行政庁：建築基準法に基づく建築確認申請をする建築主事がおかれている地方公共団体のこと
長期優良住宅の認定基準は
- 劣化対策
基礎、柱、壁、床版等の家の根幹をなすものを『構造躯体』と言います。『構造躯体』が維持管理され、100年は継続して利用することが出来ること。家の床下及び小屋裏に点検口を設置し、330mm以上の床下空間を確保することなどが定められています。長期に渡って構造躯体を維持できる対策を取れることが必要となります。 - 耐震性
極めて稀に発生する地震でも壊れないこと。建築基準法で想定されている1.25倍の地震に対しても倒壊しないことが基準となります。 - 可変性（共同住宅、長屋）
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な作りをしていること。
躯体天井高さ2.65m以上が求められます。 - 維持管理・更新の容易性
内装・設備は躯体に比べて劣化が早いので、点検や交換が容易にできること。
更新時の工事の負担が軽減される措置が取られていることが必要です。住宅のメンテナンス費を抑え、耐用年数を伸ばせる住宅性能が要求されます。 - バリアフリー性（共同住宅等）
将来のバリアフリー改修に対応できるよう必要なスペースを確保すること。
廊下の幅、階段の幅・勾配等、エレベーターの開口幅等について、必要なスペースを確保することが求められます。 - 省エネルギー性
断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
冷暖房の効率が高まり、電気、ガス、灯油などのエネルギー消費量が少なくて済む住宅が求められます。建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）の断熱等性能等級の等級4の基準（新築住宅）に適合する必要があります。 - 居住環境
居住地区の地区計画、景観計画、条例に適合する居住環境の維持向上に配慮された住宅であることが求められます。 - 住戸面積
1階の床面積が40㎡以上であり、戸建て住戸面積は75㎡以上（2人世帯の居住面積水準）であること、共同住宅等は55㎡以上（2人世帯の都市居住型誘導居住面積水準）であることが求められます。 - 維持保全計画
点検、補修計画が策定されていて、最低10年毎に点検を実施しなければなりません。計画の内容は構造耐力（水平、垂直方向の力への耐性）上の主要な部分の項目、劣化の原因となる雨水の侵入防止部分の項目、給排水設備の点検事項とその時期です。長期にわたり住宅を良好に保つ運用計画が必要です。
長期優良住宅のメリット
- 住宅ローン減税
住宅ローンの控除対象限度額の5,000万円の1％が控除され10年間で最大500万円が控除されます。
一般の住宅の場合、控除対象限度額は4,000万円ですが、長期優良住宅なら5,000万円です。
借入した住宅ローンの年末残高の額や、所得税・住民税の額によって控除できる額は変わります。必ずしも最大の控除が受けられる訳ではありませんので、ご注意ください。 - 投資型減税
平成26年4月1日～令和3年12月31日までに入居した場合、最大650万円の10%が所得税から控除されます。住宅ローン減税との併用はできません。 - 登録免許税の軽減
登録免許税は不動産の保存登記や移転登記時に掛かる税金です。長期優良住宅の場合、登録免許税が軽減されます。 - 不動産取得税の軽減
土地は固定資産税評価額、建物は固定資産評価基準に基づき評価された額をそれぞれ課税標準額として課税されます。長期優良住宅は課税標準額からの控除額が、通常の住宅に比べ100万円多く、不動産取得税が軽減されます。
不動産取得税＝（課税標準額－1,300万円）×3%※
※令和6年3月31日までに取得の場合 - 固定資産税の軽減
令和4年3月31日までに、新築戸建の長期優良住宅を購入した場合、5年間は固定資産税が1/2になります。新築マンション（※）の長期優良住宅を購入した場合、7年間は固定資産税が1/2になります。
※新築マンション：3階建て以上の耐火・準耐火建築物 - フラット35Sの金利優遇
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する住宅ローンです。長期優良住宅の場合、フラット35の金利が年0.25%軽減されるフラット35Sの利用ができます。性能のグレードによって金利軽減期間が10年と5年に分かれます。
長期優良住宅のデメリットは
- 申請のコストがかかる
長期優良住宅の認定を受けるためには、着工前に申請をする必要があります。自分で申請を行なった場合でも、5〜6万円位の申請コストがかかります。ハウスメーカー、工務店等に申請の代行を依頼した場合は、数十万円かかることもあります。 - 一般住宅より建築コストがかかる場合がある
施工するハウスメーカーや工務店によりますが、一般住宅よりもコストがかかる場合があります。長期優良住宅の施工を考えている場合は、よく相談しましょう。 - 一般住宅より建築期間がかかる場合がある
こちらも、施工するハウスメーカーや工務店によります。よく相談しましょう。 - 定期点検のコストがかかる
維持保全計画に沿って、10年に一度は必ず点検を行い、メンテナンスを行う必要があります。もちろん点検にはコストがかかりますが、その分、良い状態の家に長く住めることを考えれば、デメリットとは言い切れませんね。
まとめ
長期優良住宅は長期的に安心して住める住宅です。
税制面の優遇などメリットは多岐に渡りますが、コストがかかるなどのデメリットもありますので、メリットとデメリットを比較検討しましょう。
また、施工は建築実績豊富な建築会社を選ぶようにしましょう。
家を大切に手入れして、代々受け継ぐなんて素敵ですね！ 長期優良住宅の今後に期待です！
参考サイト
